主题：左 海 御 园 四年销售路 何时是尽头

2001年，在居家别墅还未受到福州市民广泛认可的时候，左海御园亮相于众人眼前。而它所处的位置，正是秀丽的左海公园风景区，被业内人士称为“绝无仅有”的地块，这个楼盘也因此一时间受到地产界以及消费者的广泛关注。了解它的人都知道，该项目本身不大，占地39亩，所有独立栋和双拼别墅合起来才43栋。4年后，这个项目还没卖完，几年间陆续对外销售，最近更是以典藏精品别墅的说法欲再次吸引人们的眼球。那么，当年的左海御园是在一种怎样的环境下“诞生”的？四年后的它又是以一种怎样的面貌与人们见面？独有的地理优势就能使它具备足够的竞争力吗？

往昔

抢占“绝版”地块，却遭市场冷遇

1989年-1992年，是中国改革开放以来房地产业发展的第一个好时机，1992年-1997年则进入了低谷期。而就福州的别墅市场来说，1992-1993年是它的第一个高潮时期，1994 年下半年开始，国家为了抑制房地产开发过热，出台了一系列政策，福州的别墅市场也随之进入一个冷火秋烟的时代，之后几年，别墅市场一直处于一种沉寂状态。1998年，房地产业迎来第二个大好机遇，但有业内人士分析，1999年之后的一两年，房地产市场的发展又有所下滑，而左海御园的推出正是在这个时期。同时，这一时期全国的别墅都不同程度地发生滞销现象，大量别墅被积压，包括广州、上海等地，即便是地理位置极佳的临江临湖别墅，都处于销售不畅的境地。福州自然也不例外，对此，业内人士刘先生认为，当时的左海御园多多少少受到了整体市场环境的影响，尽管占据绝好地理位置，却没有达到预期效果。这是整个大环境的影响。

除此之外，业内人士郑先生表示，作为这样一个定位高端的产品，它的客户群自然也是高端人士。然而，该产品的可供设计资源没有得到很好的整合，设计队伍比较一般，产品设计的风格较为落后，因此整个产品的效果无法真正达到高端要求。这也在一定程度上影响了消费者的认可度。
还必须承认的是，在2001年这个时期，福州市民对别墅的接受度并不高，而左海御园当时的售价在300万元左右，用一位消费者的话说：“从当时的居住理念来讲，它还是无法让太多人舍得在这里花大钱。”这一点，标力地产有限公司（左海御园开发商）总经理助理慕克勤也承认，在当时，能够接受这种定位的消费者是很少的。可见，左海御园的推出，并不是十分符合当时福州消费者的观念以及需求。
再来看看标力地产几年的发展状况。郑先生告诉我们：“十年前，标力地产可谓福州房地产市场上响当当的地产开发公司，当年他们所开发的标力大厦等项目都比较出名，但近几年一直走下坡路，所开发的项目也仅左海御园一个，因此左海御园也受到人员素质以及资金等方面的影响。”

一波未平，一波又起

2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知：至少5年内，国家将不再为别墅类建设提供土地。这一政策出台后，对在建、在售的别墅项目而言，意味着消化机会的到来，别墅土地的稀缺性在之后将渐渐凸显出来，别墅开始成为抢手货。可以说，这一政策的出台对全国的别墅项目来说，都是一个利好消息，左海御园应该也不会例外。
但近几年，福州别墅市场的发展进入一个相对旺盛的时期。闽都大庄园、居住主题公园、兰庭西江月等等众多别墅纷纷推出，并且随着外来先进理念的引进，以及人们需求的不断升级，别墅项目不论在设计风格还是建筑结构、社区配套上都有跨越式的发展。曾经风靡市场的欧式建筑，如今沦为遭摒弃的风格，市场开始有了“轻别墅”的概念，开始有了更加人性化的设计，对于别墅，人们也有了更深刻的认识。一位业内人士说：“真正需要别墅的群体，对于楼盘是否位于市中心并不是特别在意，别墅生活本身就是一种享受环境、享受清静的生活。况且位于郊区的别墅，在自然环境这一块是占据优势的，不少郊区别墅项目都拥有依山傍水的地理条件，因此，左海御园的地理位置显得不那么得天独厚了。”
更重要的是，几年时间过去，左海御园的风格已经远远落后于时代潮流。那么，以现在的目光再来审视左海御园，它究竟处于一种怎样的状况呢？

现状

规划、设计落后，社区环境不佳

8月2日上午，记者来到左海御园，不得不承认，这里环境清幽，风景怡人，交通便利。可仔细一看，整个社区的别墅风格各不相同，紧靠路边的几栋双拼别墅风格古老，并且从外立面颜色看，能明显感觉到它建成年月已久。再往里看，仅欧式风格的就呈现出几种不同样式，更兼有一些其它风格，外立面的颜色以及材料也都不同。更奇怪的是，有几栋别墅还在施工当中，周围杂草丛生，这个项目不是早就盖好了吗？继续往小区内走，原先设计的游泳池如今早已废弃，池里漂浮着青苔脏物，池旁的瓷砖地板则被敲打翻撅得凌乱不堪。目前，社区内的景观极其简单，私家花园非常有限，只在每栋别墅的两侧有一些草地。记者粗略统计，43栋别墅大约只有15户业主入住，其余的不是在装修就是尚未有动静。
为了更深入了解情况，我们向开发商询问。慕克勤告诉我们，由于别墅建成已久，在设计风格上肯定是落后的，因此，他们允许业主将别墅的整个外立面根据自己的喜好，进行重新设计。这也是为什么整个社区建筑风格迥异的原因。他告诉我们，目前推出的是剩下的3、4套独栋别墅，价格大约在每平方米一万四千元，而靠近路边的双拼别墅他们暂不打算卖，因为，客户买了后肯定需要对外观进行重新装修，那么就会出现一栋别墅有两种迥异风格的情况。他说，如果有人想买，必须整栋双拼别墅都买下进行整体改装修，而这需要700多万元。当记者问到，为什么卖了这么多年还没有卖完时，慕克勤显得很自信：“我们并不着急，因为我们的地理位置是绝版的，没人能跟我们比。我们现在只是在等待适合住并且想要住这里的消费者，可以用这样一句话来形容：皇帝的女儿不愁嫁。”

仅有地段优势是不够的

如今市场上众多别墅项目在建筑风格、户型结构、社区环境上都有很大的突破，郊区的自然环境又同样令人感觉舒服，空气还更加清新；另一方面，随着交通的愈发便利，左海御园在地段上的优势越来越不突出。这种情况下，它能与这些新项目相抗衡吗？业内人士刘先生认为，左海御园有很大的局限性。
郑先生也表示：“别墅与其它住宅一样，规划特色、设计风格都讲究与时俱进，符合市场需求。左海御园在经历了几年的市场变化后，已经与如今的市场脱节，虽然拥有地理优势，但规划、设计的落后是它的最大弊病。”他指出，一个项目仅仅拥有地段优势是不行的，即便在东街口这样繁华的地段，都有因为定位错误等问题导致失败的案例。
同时，左海御园的物业管理比较落后，与它高端的定位不相符合。“现在如果在这样一个地段做一个相对较好的别墅项目，完全可以卖到500万元一栋，而左海御园300多万元的价格相当于只是在这里卖了一个地价。”的确如此，业主买下后，得彻底改善外观，事实上也就相当于只买了它的地。从这个角度看，买下这里的别墅加上外观改造，至少得花400多万元，既花了金钱又花了精力，这可能在很大程度上影响一部分消费者在此购买的欲望。

左海御园就是左海名仕吗？