主题： 新政后应该如何购买二手房？ 专家支招为你巧妙省钱

 

http://www.fang.com 房地产门户-搜房 2005年09月24日10:16 新快报  黄颖 

近年广州房屋二手市场迅速发展，每年交易量增长30%以上。不少市民也喜欢把旧房子卖掉，转买新房子，也有市民购买二手房进行初次置业。但是，由于市民对二手房买卖不熟悉，往往难以规避风险，会跌进购房陷阱。在今年6月实施新的房地产政策后，二手房买卖出现了不少新问题。记者特意采访有关专家，为市民提供最新的二手房买卖的窍门，以规避购房、卖房风险，也为市民巧妙省钱。

二手交易如何免评估费、保险费？  


市民购买二手房办理购房按揭时，不能避免都遇到评估费和保险费两项费用的收取，而且金额都不少。以一套50万元房子计算，如果评估公司评估价格49万元，购房者申请20年30万元贷款，那么要交评估费2450元，保险费7200元。但究竟有没有可能免去呢？

汇瀚按揭资深客户经理李永强表示，如果业主是按揭购房的，而且也是一年内把该房子卖出的，新买家可以使用原来业主办按揭时出具的评估书，也就是无须重新进行评估，重新交费了。但其前提是，新买家办按揭的银行与业主办按揭的银行相同，因为不同银行有不同指定的评估公司，同一家银行办理按揭才会接纳原来的评估报告。所以，市民购买二手房时，不妨看看业主是否在买房一年内再卖出的，可以请求业主给原来的评估报告，可以省一笔费用呢。

对于保险费，李永强表示，每办理一次新的按揭业务，购房按揭的市民都要买保险，因此买家不能免该项费用的。但目前购房按揭的保险是按照贷款年限全部购买的，因此业主在未供完楼期间卖房可以退回部分保险费的。但保险费可退的部分不多，最多也是六成左右。

而新买家办理按揭购买保险，虽然不能免但可以根据贷款年限不同申请折扣。现在大多数保险公司的按揭保险折扣是：贷款期1-5年的9折，6-10年8折，11年以上6.5折。也就是说，刚才计算50万元的房子按揭购房保险费，打折后才4680元。

买二手房几时交首期款最稳妥？ 


购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有政府监管，二手房业主则无从监管。

二手行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到广州市房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到7成按揭，部分客户只能做到5成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。

另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。

支招如果业主不愿意在银行发 


出同意贷款书后才收首期款的，而买家也确定自己的贷款信度充足，贷款额一定被银行批准的，买家可以要求和业主先办理到交易中心的递件手续，递件完毕后才交首期款，然后再办理按揭手续。这样，买家能确保所买的房屋产权清晰。

真实案例 


近日，林小姐通过中介公司购买一套35万元70平方米的二手房，可是在与业主、中介三方洽谈购房合同时僵持起来。