主题：二三线城市房价逆势上涨 业内建议限购区别用力

近期楼市总体降温，部分城市房价却逆势上涨。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。记者经过调查了解到，除未实行限购外，二三线城市房价逆势上涨的“推手”还包括特色题材炒作下的“诱涨”、限购需求挤出下的“助涨”和较低价格基数上的“追涨”。

二三线楼市逆势升温

统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。但调控效果出现了明显地区差异，最突出的表现就是部分二三线城市房价逆势上涨。

“今年以来，部分二三线城市房价堪称逆势上扬，有些城市甚至连月保持两位数上涨，这是本轮调控出现的新特点。”中原集团研究一位负责人说。中原集团研究近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，有18个城市上半年本地人房产比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。

顽强上涨原因众多

在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然顽强上涨？记者发现，除了没有实行限购之外，其原因大致有三。

一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

二是限购需求挤出下的“助涨”。部分城市限购导致其周边城市楼盘旺销。据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。

三是较低价格基数上的“追涨”。

业内建议限购区别用力

“要避免二三线城市楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期，就将其纳入调控范围。”复旦大学住房政策研究执行主任陈杰说。

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。为避免楼市调控继续面对这种尴尬局面，有关部委除继续“给力”限购政策和扩大限购城市名单外，各地政府还须切实扩大楼市供应，调整供应结构，是加快保障房的建设和供应。

中原集团研究相关负责人则认为，由于中国广大二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此限购应“区别用力”。“对一些本地需求比重较高的城市，应尽快出台‘限购’政策。对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行‘限购’，一些因大城市‘限购’而挤出到周边城市的自住需求应进行保护，而纯粹的投机性需求则应进行限制。”这位负责人说。据新华社

二三线城市房地产商加速售房

一个月的公布大限，住建部仍未公布二三线城市限购扩容名单。就在地方政府与政策部分博弈之时，早有开放商趁限购令出台之前加速推盘，导致部分城市楼市量价齐升。

近期，廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。有媒体援引住建部知情人士的话透露，限购扩容遭到了被约谈地方政府的抵制，目前可能仅谈下十余个城市。“扩容城市名单没公布，其实就是‘没谈好，约谈不成功’。”北京高策房地产顾问机构董事长李国平分析，“相较一线城市，二三线城市更不易约谈。加上作为限购样本的一线城市，也让二三线城市看到了限购带来的销量减少、土地卖不出去等负面作用。”有认为，政策迟而不发可能致使一些城市楼市量价齐升。

目前，已有房地产商赶在限购政策出台前加速售房，不少城市出现楼盘“一日光”的销售盛况。亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示：“这半年二三线城市房价普遍上涨，已至历史最高峰。”