主题：福州SOHO存量超警戒 品牌楼盘遇“冰火两重天”[

供需双方历来是楼市行情的主角。一旦某类产品出现明显的供大于求，竞争必然将呈现白热化。而近期福州楼市值得留意的是，SOHO产品的存量已经达到历史高峰，去化压力巨大。而更让市场纠结的是，在取消住宅“双限”后，面对依然去投资性的楼市，SOHO的需求量已经开始慢下来，这也引发了市场对其命运的争论和部分业内人士的焦虑。

SOHO产品真的形势严峻了？在未来的市场又该如何突围？而6月份最新出台的政策中允许“商办改住宅”，能否成为SOHO产品的救命稻草？

"洪峰"究竟有多高？

库存超警戒 最快去化需6年

“能商能住”的SOHO产品一度是市场的宠儿，特别在2012，2013年期间，SOHO产品的销售成绩一直不俗，开发SOHO产品成了开发商的制胜法宝。而这一时期也成为了SOHO产品发展的黄金时期。

然而当SOHO产品的涨势在2014年逐渐慢下来之后，各方人士才意识到近年以来，福州市场上SOHO产品的推量已经近乎“疯狂”。

从2012，2013年，SOHO产品出走近郊，多点开花，到2014年市区开闸放量，东二环泰禾广场、三盛CITY、融信双杭城、华润万象城等迎来集中式放量。市场自发的导演了一场轰轰烈烈的福州史上最大SOHO“推盘潮”，

据记者了解，加之目前在售的SOHO项目，从现在起至2015年末，SOHO总放量预计将逾80万田2，与此前四年间的总供应量基本持平。而这一波“推盘潮”也给2015年的SOHO市场埋下了严重的隐患。

供应如此之大，需求却逐渐走低，SOHO的库存量也就自然不容乐观。观点营销总经理王锋告诉记者这样的数据，目前福州SOHO产品在售存量约50万㎡，可预测潜在供应量约172.06万㎡，即使以近几年SOHO市场最好的2012年成交量39万㎡计算，消化周期也要6年，而这样的供应量早已远远超过了安全警戒线，甚至可以用“洪峰”来形容，未来竞争格局更是极为严峻。

所以，如今摆在SOHO开发商眼前的，是依旧去投资化的市场、日益增多的存货以及激烈的竞争格局。市场压力可谓是巨大。

天量库存如何造成？

商业用地存在“过度开发”

那么为何在短短2，3年时间内，SOHO产品的存量会急速上升？对此新联康华南区域总经理潘仰星告诉记者，首先是近年来，政府出于提升城市整体形象，提高福州城市现代化商业氛围的需求，在土地供应上采取了“商多住少“的策略。

据他介绍2012年，2013年期间政府土地的供应七成以上都属于商服用地，而由于那个时期SOHO产品是市场的最大宠儿，所以拿下商服用地的开发商，在规划上也将SOHO产品作为重中之重。

王锋告诉记者，在住宅“双限”未取消之前，投资需求逐渐由住宅转向SO～HO，特别是福州金融街万达及仓山万达后，福州掀起了SOHO市场投资热潮，其后五四北泰禾广场、红星国际、中央第五街、恒宇国际公馆项目相继入市，以城市综合配套SOHO为主，SOHO市场进入全面发展期，开发商更加热衷开发SOHO产品。

然而如今住宅“双限”解除后，拥有住宅属性的类住宅产品SOHO相比住宅产品优势并不明显，以投资客为主的客户结构也使其蓄客难度加大。需求急转下降。而这个时候，市中心多个大体量SOHO项目已经全面入市，如融信双杭城、华润万象城等，市场迎来集中式放量，所以供大于求形势严峻。

楼盘市场销售成绩如何？

SOHO产品销售"冰火两重天"

从福州中原地产数据研究中心提供的5月份SOHO销售数据可以看出，目前市场上SOHO的销售情况也是“一半海水”，“一半火焰”。销售情况好的月成交能达70几套，而销售不好的仅有1套。

其中三盛CITY、富力地产、融汇温泉城等SOHO产品销售成绩依旧给力，对此王锋认为，卖的好的产品首先是品牌较为突出，比如富力地产凭借价格、地段、富力品牌等优势连续抢占福州SOHO月度热销榜头位。

记者调查发现，在这份排行榜名单末尾的几个楼盘，譬如蓝波湾，海西佰悦城等项目，由于大多是尾盘销售，一方面由于本身供应量的不足，而另一方面，这些项目大多是几年前的产品，在功能定位，以及创新性上与目前的火热项目对比不占优势，所以所受的关注低。成交小也在情理之中。