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炒房者开始纷纷撤离上海 人心浮动多数急于脱手
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主题:
炒房者开始纷纷撤离上海 人心浮动多数急于脱手
东方晨熙
发表于
2005-07-24
进微信群讨论
国家已向沿海房地产泡沫发出明确“降温”信号,上海正在行动。
一周以来, 这个国内外公认的中国房地产泡沫的典型城市正试图令楼市“软着陆”,炒房者和开发商已经感受到了国家房地产政策信号的震撼力,一批已经获利不菲的炒房者正在悄悄撤退。
但正如社科院研究房地产金融的专家尹中立所言,“上海近期出台的政策力度并不大,恐怕难以达到中央确定的目标。”房价迅速下跌仍只是一个期待,上海的二手房市场这几天正在激烈地展开“拉锯战”。尹中立断言,未来可能会有更为严厉的调控措施出台。
炒房者:人心浮动多数急于脱手
上海市政府的“房地产新政”出炉后,群众反响强烈,炒房者人心开始浮动。
在市场前景不明朗的情况下,部分已获利不菲的炒房者选择趁早“落袋为安”。汉宇地产市场研究中心的李煦指出,3月7日至今,上海二手房的抛盘量有所增加,尤其在二手房转让营业税新规实行的前三天,二手房的放盘量比平常多了10%。
李煦说:“根据我们营业部反馈回来的消息,部分业主选择出售确实是出于政府调控措施的考虑。”此外,某些挂牌出售的二手房多次调低出售价,反映出业主急于脱手的心态。
不过,担忧的心理并未占绝对的上风,房价迅速下跌还只是一个期待。
二手房市场出现了“拉锯战”的局面。李煦介绍,为弥补加征营业税等带来的损失,一些业主调高了二手房挂牌的报价,涨价幅度基本上是营业税等税负的收取比例。不过,这种做法并未完全奏效。信义地产反馈的信息显示,购房者并不买账。此外,李煦还介绍,某些急于出手的业主将挂牌价格调低后,发现来看房的人不少,于是又回头把价格重新调高。
政府的调控措施在市场层面尚未起到立竿见影的效果。李煦指出,从3月7日至今,上海楼市的行情比较平稳,二手房市场没有因为政策变化而出现“一边倒”的情况,交易价格并未出现明显的上涨或下调。
对新征的营业税等,部分业主选择了保守的应对策略。汉宇地产发现,在调控措施出台后,一些业主将出售盘改为出租盘,打算过上1年时间以后再脱手,以规避相关的税负。不过,据李煦介绍,更多的人还是倾向于脱手,出售和出租两部分的业主比例大约是7比3.
不仅购房者人心浮动,包括开发商在内的房地产投资者均为楼市的风险动容。
就在上海市政府“房地产新政”出炉后,3月8日,上市公司上海家化(600315)发布公告,公司已将所持有的上海家化兴鑫房地产开发有限公司20%的股权全部转让。公司对此的解释是房地产行业管理难度较大,与公司主营业务关联度不高。
事实上,抽身出局的上海家化是大赢家。2002年该公司入股房地产开发公司的出资额仅为360万元,而此次转让价高达860万元,依然有公司愿意接盘。
然而,房地产“大腕”已发出了警告。SOHO中国总裁潘石屹3月11日在公司官方网站的网聊中坦陈:上海的房地产现在就像一块烧红的铁。他指出,上海人对房地产的热情正如1999年美国人对网络经济的热情一样。
网络经济的泡沫已经消退,成百上千的公司和数以亿计的资金灰飞烟灭。房地产泡沫破裂的味道也日益强烈。潘石屹认为,一些聪明的房地产投资者已经开始从上海撤离了。如果在上海的房地产市场增加供应量或者提高供应的预期,对当地市场的影响将是立竿见影的。潘石屹举例称,在1997年的香港,港府宣布要增加8.5万套房子的供应计划,房价随即应声而跌,一直跌到部分人“跳楼”。
银行:上海中外银行纷纷收紧房贷
近半年以来,央行每季度发布的货币政策报告都会着重强调:要密切关注房地产价格上涨过快的情况。
事实上,具体的收缩举措已经渐次而来。去年上半年,中央提高了房地产行业项目自有资金的比重,限制向银行贷款,从而解决了开发商贷款增长过快的威胁。
眼下,由于最高法院的有关抵押房产的最新司法解释,使银行面临着贷款无法收回又不能变卖房产的坏账风险。于是,各大银行又开始对个人住房贷款业务“开刀”。其中,行动最快的仍是上海的银行。
最近两个月,上海各家银行纷纷抬高了个人申请住房贷款的门槛,对贷款总额、申请人户口等作出了不少限制。日前,上海银监局还召开中资银行业金融机构负责人座谈会,要求各家银行继续加强对个人住房信贷的控制。
不仅中资银行对房贷如履薄冰,外资银行也心存忧虑。上海外资银行对外籍人士的放贷政策开始收紧。此前,摩根士丹利亚洲首席经济师谢国忠指出,外来资金炒作上海房地产的迹象明显,外籍人士是高档住房的购买主力。此类住房的总价动辄数百万元,给外资银行构成相当的信贷风险。
渣打银行相关人士介绍,外资银行审查房贷申请的关注点不是贷款总额,而是申请者的资质,即申请者是否确有实力负担。然而,这种国际通行的做法已有所改变,上海的外资银行开始效法中资银行,在贷款比重上做文章。上海麦格理投资机构收到的反馈信息显示,目前只有少数评估资质特别好的申请者可以拿到七成的贷款,大部分申请者只能拿到六成左右。
房地产泡沫破裂带来的冲击将不仅局限于银行体系。谢国忠最新的报告指出,一旦中国的房地产泡沫破裂,房地产价格下跌,中国经济将会感受到高油价带来的痛楚。他认为,此前,由于预期房地产市场会带来庞大收益,油价高企给中国整体经济带来的损失一直被掩盖。
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银监会:上海、北京、深圳三地火线调研房贷
据《21世纪经济报道》报道,房价过快上涨可能带来的金融风险,已经引起银监会等部门的高度关注。记者于3月10日获悉,目前银监会已经达成共识,在近期会同有关部门就房贷等情况进行专项调研。银监会将由政策法规部牵头,从防范金融风险的角度,形成调研意见,这支调研队伍近期可能分赴各地。据消息人士透露,调研主要选择部分房价涨幅较快的地区开展,初步意向为上海、北京、深圳三地。
天津:购经济适用房5年后才可出售且不得再买
新华社天津3月14日电 日前,天津市政府批准颁发了《天津市定向销售经济适用住房管理办法》。办法规定,购买人在取得房屋所有权证5年后方可上市出售,出售后不得再购买经济适用住房。
天津市规定,由区房管局向符合条件的申请人开具《天津市定向购买经济适用住房证明》,申请人持《购房证明》、本人身份证及复印件,自开出证明之日起6个月内,到经济适用住房销售单位选购住房。《购房证明》只限本人使用,每个证明只能购买一套经济适用住房。
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