主题：楼市快讯：福州地价飙高供应变少 房企另辟蹊径“曲线救国”

 土地，作为项目滚动开发的粮草，一向是开发商争夺的重中之重。然而如今的福州土地市场，却让开发商“左右为难”——

不仅推出地块少，无法满足开发商的“胃口”，而且大佬级房企大举“入侵”，不断加剧竞争白热化，屡屡攀升的地价也让开发商拿地越来越难，成本越来越高。困局中，福州的房企开始另辟蹊径——介入土地一级开发、盘活二手项目、联合买地等“曲线救国”的方式纷纷出现。

开发企业正在尝试的这些新开发模式，是当前的权宜之计？又会否成为今后的主流方向？

尴尬 地价飙高好地块“求而不得”

“福州的地价真是越来越贵了！”在2013年第二次土拍现场，一参与地块竞拍的开发商感叹道。现场最热地块，2013-06号鹤林片区住宅、商服地块，融信    与融侨更是从7.5亿元一路争夺到9.25亿元。最终融信经过48轮竞价以9.25亿摘得，加上额外建设5万平方米的人才房，实际楼面价超过12000元/平方米。

而这，只是近段时间以来福州土地热的一个缩影。不仅地价高让开发商“望而生畏”，地块本身设置的诸多限定条件，也让本土开发商意识到“这地不是我们能拿的”。有本土开发商表示，非常理解政府的推地策略，但这种策略设置的地价门槛，首先就把本土的中小型房企挤在了门外。

而在福州之外的周边县市，地价亦在飙高。

以长乐为例，5月份，泰禾集团以6.16亿元竞得长乐首占新区住宅地块，溢价率为76%，楼面价6803元/平方米。该地价刷新了长乐纪录。而在该区域，地价更是从2012年3月份未超过3000元/平方米达到目前的近7000元/平方米。

面对着越来越难以下手的土地市场，很多开发商表示，单纯砸钱买地并不是唯一选择。

寻对策：收购二手项目

土地市场地价高且地块开发周期长，因此一种更为“短平快”的方式就顺势走入市场。

4月初，禹洲地产以6.12亿元收购福建省漳州市商住开发的全部股权。目标公司所有土地总占地面积为100057平方米，规划建筑面积不超过279309平方米，平均可售建筑面积成本约为2400元/平方米。

在以股权收购的形式买下二手地之外，更有开发商将注意力转移到“项目盘活”。

今年6月，福晟收购福州市中心一“烂尾”项目引起不小关注。在福晟集团发布的通知中称，福州市古田路60号的原建福广场，开发商于2002年卷款逃匿……现已正式更名为“福晟财富中心”。据了解，目前建福广场已基本成形，经过整改和维修，重新包装和外立面改造，达到5A甲级写字楼标准，预计在今年内就可上市。

这并非福晟接手的首个“烂尾楼”项目。在2009年，福晟集团就投入20亿元承接漳州1300亩的原毅达新城项目。据福晟集团副总裁何建华表示，只要处理好历史遗留问题以及风险评估，盘活项目还是大有可为。

解读：较之全新项目较长的开发周期，接手一些“烂尾”项目则可省掉不少前期工作，开发周期大大缩短，资金耗费也相对较小，而且市中心“烂尾”项目区位价值较好且周边配套成熟，后期升值前景可观。业内人士江映辉解释道：“由于烂尾项目出售方的心理预期并不是很高，接盘者往往可以用较少的资金拿下，且付款方式较之买地更为灵活。此外，烂尾项目能推出，多半也是政府推动，因此对烂尾楼接盘者实行规费、配套费可减免政策。”

当然，问题也不是没有。江映辉提醒说，接手这些项目至少得注意三方面的问题，即是否存在产权纠纷，证照是否齐全，还要做净值调查，理顺债权、股东关系，以及转让过程中增加的税费问题，所以还是存在较大的风险。

而业内人士林先生则更为谨慎：“烂尾项目使用年限、容积率等问题都难以更改，投入产出比较低。而且项目可遇不可求，无法长期为继。但是作为固定资产，增加企业资产评估，为后期谋划上市倒是有一定作用。” 

合作开发

地价不断攀升，如何才能最大限度降低拿地的资金沉淀，使产出效益最大化？不少开发商选择联手拿地共担风险。

今年6月27日，融信集团联手绿地集团以47.25亿元拿下上海“徐泾镇会展中心3号地块”，共同开发打造地标性综合体。融信集团相关负责人表示，与世界500强企业绿地集团合作，大大降低了开发成本，有助于企业的提升。而就该地处一线城市上海的项目而言，体量较大，在地块操作中企业影响力能够得以迅速提高。

在本地，融信集团与阳光城集团则签署了关于合作开发西海岸的战略协议。从开发模式或品牌管理上均可实现优势互补，能够增强项目的品质保障和抗风险能力，提升双方的品牌价值。

在福州市场上，越来越多的地产企业也上演着联合拿地、共同开发的模式，只不过更多企业是作为项目的幕后资金输血者低调行事，合作方式、股权设置等不透露于外界。

解读：“强强联手不仅为品牌企业拓展市场空间、减 少成本提供了条件，更重要的是通过各自的优势组合，能做出更好的产品。”中原地产福州分公司总经理蔡俊表示，开发商之间合作开发有其必然性。当前地产公司拿地成本高昂，资金需求往往超过单个公司承受能力，寻找合作伙伴一起承担开发风险是开发商一个不错的选择。在有限资金范围内，滚动开发更多项目。

对此，CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东补充到，对于进入新城市来说，更是一种不错的选择，虽并不一定能拿到廉价地块，但对企业资金缓解和快速开拓市场有较好的促进作用。联合开发使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，有利于企业做大、做强；其次，项目开发的风险降低。

然而，值得注意的是，“联合开发会丧失完全的自主权，同时因不同企业之间开发理念、管理机制、利润追求的差异，会使项目的运营管理难度加大。”

参与一级土地开发

不仅是地价高的问题，福州土地供应少而精，也显然无法满足房企土地储备的需求。有房企已经启动突围，自谋出路。

在二级市场买地愈发艰难的情况下，大名城就将目光瞄准了土地一级开发。

2012年12月7日，大名城以250亿元投资在兰州“造城”，参与兰州科技新城首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。在河北唐山、福建福清、福州永泰等地，大名城同样介入了大体量的土地开发项目。

在福州本地，晋安区桂湖2011—36地块，在竞得人要求中就明确表示，须投资13.64亿元（不包含土地出让价款）用于桂湖温泉项目土地一级开发（主要包括用于本项目房屋征收补偿安置及居住用地报批、征收补偿等），并须与市土地发展中心签订土地一级开发合同。此后，该区域由融汇集团摘得。据记者了解，融汇在重庆、山东等地开发的大型项目也多为一二级联动开发。

此外，国内多个品牌房企如中国铁建、招商地产等纷纷拿下多个一级开发项目。而更多民营房企同样广泛出手，拿下各地多个一级土地开发协议。

解读：“通俗地说，一级土地开发是将生地变成熟地，达到 土地出让的条件，并向当地政府收取一笔固定的收入。”蔡俊介绍道，“更多的则是待土地拍出后按照约定分成。”

而针对近段时间，一级开发吸引诸多房企介入的原因，江映辉分析，“对于经济欠发达地区的地方政府而言，由于缺乏开发资金，就将一级开发权抛向市场，选择有实力的房企开发，尽快让土地达到出让条件。而房企介入一级开发，除了稳定的利润外，其重心则是通过一级开发在二级开发中有所斩获。”

有开发商对记者坦言，通过参与一级开发，可以加强政企合作，政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。

但风险与机遇同在。张旭东就提醒，一级开发资金投入密集度高、项目启动资金规模大，对普通型房企是个考验。此外，一级开发牵涉环节众多，存在成本变数，所以开发商不能仅盯着土地一级开发，还应该继续获取平整开发后的土地，进行二级开发，即一二级联动才是最佳选择。

忧伤啊