主题：【讨论】“五重门”缠身，楼市拐点何时确立？

门：阵营扩大呈阶梯式蔓延

在日益扩大的阵营中，龙头房企的表现更引起关注。万科11月再次成为楼市焦点，深圳和上海清林径项目都下调售价15％，南京和青岛项目也是低价开盘。万科总裁郁亮“冬天论调”迎面扑来，三季度典型房企掀起的“以价换量”潮阶梯式蔓延，城市价格体系有望重构。

资金门：房企短期内资金链紧绷

除了销售遇阻外、资金难以回流外，当前紧缩的货币政策使房企融资更加艰难，是很难从常规银行途径获得长期借款。房企不得不借道融资成本较高的短期委托贷款和信托等方式，使得短期还款压力激增，加上2009、2010年的长期借款将陆续到期，短期资金链的承压会加重。

央行近期表态称或对货币政策进行微调，这表明如果外部环境继续恶化，或将促使央行下调存款准备金率，并有可能放松差别准备金政策和信贷投放的约束。研究机构认为，即使出现了定向宽松的口子，这些资金也很难大规模地流入房地产行业，从这个意义上看，整个行业资金状况改善有限，企业缺钱的大趋势很难逆转。

房贷门：利率上浮特刚需压力大

银行人士普遍表示，即便到明年初，房贷也不会随之变得宽松，银行经营思路已普遍由追求贷款增量转变为重视存款和结算，房贷利率还将持续走高。然而，去年10月以来的连续5次加息，加上而今动辄上浮10％、20％的房贷条件，令供楼成本普遍增加30％以上，很多购房者是特刚需们望而却步，也令楼市成交更加低迷。

退房门：置业者买房风险加大

近期，伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音此起彼伏，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。对于业主要求退房或者补差价的问题就已经引发了社会上的广泛讨论，这会对买卖双方带来怎样的影响？大部分人都认为，对于房企而言，“退房门”不但会影响其销售进度，也势必会对其后期项目定价产生影响；而对于置业者而言，买房出现资产缩水的可能性也在加大，而缩水后能否真正得到补偿目前还法律缺乏支持。

   调控门：变化空间或加大

对于房地产市场出现价格下滑，经济研究所等机构日前发布的《中国宏观经济分析与预测2011－2012》报告认为，房地产市场的全面调整还没有出现。该报告认为，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，局部调整和房地产市场的内部调整依然是2012年4个季度的主流。

显然，对于政策短期内不会放松的判断，地产界已趋一致。但另一个市场现象的出现，也在另一方面正在冲击调控政策的执行。在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让，如北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限，北京、杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。年关将至，各地政府若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极和灵活的土地出让策略，更为理性地评估地块起拍价，才能减缓土地流标率日趋严重的现象。随着房地产调控的继续执行，相关各方博弈将会更加激烈，而届时，房地产政策调控在执行层面的转圜空间有可能也将随之扩大。

现在也有好多种说法，都不知道该信谁的：

李稻葵：未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。

董藩：房价下跌，86%的家庭会不高兴。

   刘元春：地方政府无法承受超过20%的房地产价格下滑，宏观经济难以承受超过25%的房地产价格回落，这将决定到明年二季度地方政府就可能使用“暗度陈仓”的手段放松房地产市场的政策，到三季度政府将缓慢放松限贷政策，并采取一系列对冲政策，最终放松限购政策。