主题：福州楼市首现无理由退房 无忧购房真能无忧？

 永泰某开发商推出的“无忧购房”计划

事件关注 榕楼市首现“无理由退房”

12月13日，一则地产广告颇引人关注：“福州首个承诺无理由退房项目，120%购房款无理由退还，”这是福州永泰某楼盘近期推出的所谓“岁末无忧购房计划”。

据了解，该楼盘在2011年12月13日至12月31日期间推出30套可“无理由退房”的房源，在此期间购买此30套房源并一次性付款的购房者，可享受到“无理由退房”的服务；同时，退房者还将获得开发商按照房源总价20%标准支付的补偿金。

除了“可无理由退房”外，该楼盘还对固定时限内售出的房源承诺“降价补差价”，这两项堪称“破天荒”的举措着实令不少购房者动了心，不少尚在观望中的购买力顿时变得有些“不淡定”。

有业内人士分析认为，无理由退房，更多的是一种促销的手段；有消费者看好无理由退房，认为其给了“保值或者升值保证”，同时也有消费者说：“现在是这么说的，到时候如果楼市继续低迷，要想退估计也不容易。”

记者连线 无理由退房操作门槛细节多

那么，实际操作起来又是怎么样的呢？为此，记者致电该项目售楼部，一问究竟。

记者：请问，无理由退房具体该怎么操作？

置业顾问：凡是购买“无理由退房”房源的业主，除了要签订《商品房预售合同》外，还要签一份《无理由退房协议书》，然后在交房日之后的25个工作日内，业主可提出退房申请并提交退房所需的相关材料，办理合同备案注销等相关手续，开发商会在完成退房手续后的15个工作日内退还房款与补偿金。

记者：那什么时候交房？交房前可以退房吗？

置业顾问：我们楼盘交房日期是2013年12月30日，交房前都不能提出退房，否则业主得承担违约责任。

记者：备案撤销需要经过相关部门批准，如果批不下来或者没法办理备案撤销怎么办？

置业顾问：如果无法办理备案撤销手续，就按照二手房交易的流程处理，就是购房者把房源再“卖”给我们，业主需要承担“卖方”所需缴纳的各项税费。

记者：税费也要花不少钱吧？

置业顾问：虽然是这样，但我们在退款时，还额外按购房款总价的20%标准支付补偿金……

随后，记者又致电咨询福建某律师事务所的吴律师，他亦表示，退房关键环节在于“办理备案注销手续”，而注销备案需通过当地房管部门的批准，能否通过存在着很大的不确定性，因此购房者若需退房，最终很可能以二手房交易的形式进行。

深入调查 按二手房交易“退房”收益仅1.5%

若按二手房交易的形式“退房”，在扣除交易环节的各项税费后，消费者实收的补偿金究竟有多少？

对此，从事二手房中介行业多年的周经理根据福州市房地产交易登记中心公开的《商品房和二手房买卖税费一览表》，为购房者算了一笔账：

假设该楼盘70m的房源单价为6500元/m，总价即为455000元。非首次置业的购房者购买时需要缴纳的款项有：契税（3%）、交易手续费（3元/㎡）、印花税（0.05%及5元/本）、所有权登记费用（80元/套），合计得14172.5元；退房时若按照二手房交易的流程处理，购房者此时的角色是卖方，需要缴纳的款项是：交易手续费（3元/㎡）、印花税（0.05%）、营业税（5.55%）、个人所得税（1%，以实际成交价为准），合计得30240元，相加得44412.5元——光缴纳“一买一卖”的税费，购房者的花费已近总价的10%。

另外，如果购房者把这笔钱存在银行，按照目前银行两年定期存款利率4.4%计算，两年合计的利息就是总价的8.8%，与上述所计的费用相加，已经超过总价的18.5%，“也就是说，购房者投资购买该楼盘，退房时所获得的利润也只比存在银行多1.5%，这还不算上购房者花费的时间、精力、交通等各种隐性成本”。

而假如是首次置业的购房者，购买时其契税为1%，其他费用不变，那么其各项税费也接近8%，按照同样的算法，退房时所获得的利润比存在银行多3.5%左右。

所以，业内人士表示，目前购买福州周边不限购房源的多是投资性购房者，所以此次开发商也以退房还给补偿金的形式，给购房者提供明确的投资升值空间，但这样算下来，实际收益远没有达到20%。

不备案 或引更多纠纷

或许有人问，如果在买房签约时不备案，开发商就可以不用以二手房交易形式来“回购”，也不产生额外的交易税费，购房者不就可以赚更多补偿金了？

事实上，在采访时，置业顾问也向记者建议“最好不要进行签约备案，这样就可以不用承担税费”，同时，该置业顾问还表示，本次活动还有银行监督与律师见证，即便没有备案，也能保证购房者权益。

“从法律上来说，只要双方协议签约的合同，就有法律效力，但未进行备案，就等于是房子在当地房地产交易登记中心的记录中还未‘卖出去’，这就有‘一房两卖’，或者房子被抵押给银行的可能”，资深地产人郑先生表示，涉及具体操作层面，银行监管的可行性不大，一旦出现上述情况，对购房者而言相当不利。