主题：政府应按合理房价 收购小产权房变身保障房

房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅。

小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。

根据上述公式计算，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。

从不同年份看，1999年、2003年、2004年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为6679万平方米、5448万平方米、5680万平方米、6538万平方米、8345万平方米，明显高于其它年份和平均水平，这可能与1998年住房制度改革、城市商品住房价格上涨情况、外来务工人员数量增减变化等有较大关系。

从小产权房竣工面积占比来看，1995年以来小产权房竣工面积占当年全社会住宅竣工面积的比重基本在5%以下，与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%-10%左右（见表1）1995-2010年平均为8.0％。

1995-2010年全国小产权房竣工面积及占比情况（万平方米；%）

注：小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农村农户住宅竣工面积。

2. 将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分

目前，我国初步建立了以廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、城市及工矿棚户区改造等五个层次的城镇保障性住房供给体系。小产权房属于商品房和上述保障性住房之外的另一种城镇房屋类型，也成为城镇住房供给的重要组成部分。要淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有制而非国有的性质，容忍、默认甚至允许集体土地上建设小产权房问题长期存在的客观性和必然性，将小产权房建设视同改革开放以来允许在集体建设用地上兴办乡镇企业一样。也没有必要强制性地、“一刀切”地将集体所有制土地变性为国有，同时将小产权房转变为所谓合法的大产权房，否则小产权房价格将大幅度向同区域大产权房房价看齐。

可考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”（不是大产权房，而类似于经济适用房和公租房），从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。这不仅有助于解决集体土地的“同权”问题，也有助于解决中低收入阶层的住房需求，同时，随着城镇住房供给来源的扩大，也有助于促进城镇国有土地上的商品房价回归合理和理性水平。

4. 把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来

当前，我国城市房地产市场供需结构性矛盾较为突出，中高档商品房供应相对充足与中小户型、中低价位普通商品住房供应相对不足并存，尤其是对一些外来务工人员、刚刚毕业的大学生而言，他们买不起商品房，很多人“蜗居”在所谓的地下室、城中村和小产权房里面。从房屋使用价值来看，小产权房和保障性住房没有本质差异，其不同点主要在于所占有的土地性质和购买者身份。

在近年来大中城市房价持续攀升、地方政府对保障性住房供应相对不足的情况下，小产权房在一定程度上也起到了“保障房”的作用，解决了部分城市中低收入群体的住房需求。考虑到当前我国各地保障房建设任务十分艰巨，普遍面临着建设资金缺口较大、土地供应紧张两大突出问题，其中“十二五”时期建设3600万套保障性住房需要投入资金4-5万亿元。为此，地方政府可考虑积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。这样做，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，而且可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。

地方政府将存量小产权房转化为保障房的具体方式可采取三种：其一，地方政府按照合理价格直接收购存量小产权房，将其作为廉租房或公租房并按照现行政策分配给合格的租赁者；其二，地方政府按照合理价格租赁存量小产权房，再作为廉租房或公租房转租给合格的租赁者，其中廉租房差价由政府承担；其三，直接将存量小产权房确定为公租房，严格按照公租房要求开展租赁经营活动。

值得注意的是，任何将小产权房建设纳入保障性住房体系的做法，包括当前部分省市正在进行的在集体土地上建设保障性住房的试点，都不能以牺牲农民合法土地权益为代价，都必须充分考虑和体现农民对土地增值收益的合理诉求，否则的话，即使通过小产权房建设缓解了地方政府的资金和土地困境，也加强了保障性住房建设进程，但仍然是在造就另外一种形式的与农民争土地和对农民合理合法利益诉求的剥夺。