主题：房企降价权为舍卒保车 四季度的楼市温和过渡

谈到最近的绿城负债和黑石撤资的情况，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，虽然有一部分开发企业在降价，但这种动作可以被界定为舍卒保车。“开发商为了一年的销售计划，在产品线中寻找一个突破口，进行比较小的调整，这种方式相对来说比较合理的。”

宋会雍说，对于这些综合性房企来说，降价仅仅是某一类产品当中某一个项目，并不是全部放开。 房企之所以这样做，其实还是心里有一个期待，是不是将来市场可以更好一些。现在的项目不用参与降价，未来也可以得到很好的市场回报，这是普遍的一个预期。开发商是选择逐个楼盘进行突破。这样的行为背后，你很难界定他，是不是这个企业的资金到了生死攸关的关口。

房产税市场影响力不及限购令 上海房产税是否跟进意义不大

对于重庆在全国率先对部分存量房征收房产税，宋会雍认为，所以房产税一开始出就根本没有想到起到很厉害的冲击力，其影响力也不及限购令。重庆一直没有开限购令，推房产税只是对于眼下调控推进的一种动作，至于说上海跟不跟跟的意义和不跟的意义基本上都不大。

宋会雍分析，首先，房产税是新的动心，在试点的时候不可能动作太大。政府在最初设计房产税的时候，就压根没有想弄的力度太大，因为房产税是新的东西，其对市场的影响力，必须要通过试点一步一步的体现出来。这种影响力波及很广的，必然要慎重。

其二，房产税如果仔细去看的话，和限购令很多地方是重合的，特别是对家庭房屋购买数量严格限制。很多人买完了第二套再买很多是买不了了，这就意味着房产税根本没有用武之地了。现在房产税不可能让它的能力超过限购令，因为限购令眼下对市场影响力是很大的，至少房价上涨的速度被遏制了，部分楼盘还在降价，所以政府没有必要进一步的出台政策。

因此，宋会雍认为，房产税即便要调整，也不会再现在的基础上加一刀，至少它的力量不会超过限购令。下一步要调整的话，可以会从几个方面入手，一个是费率一定要调，不会是千分之几的问题了，一定是百分之几。再一个在征收范围上要放大，不会仅仅局限在新房上，一定会向存量房过渡。“本着对市场冲击力最小的原则出发，也就只能着手于高端物业，因为这部分人富，这点税不出什么大问题，而且量很少。”

限购政策不会退出房企应调整策略

基于前面的情况我们认为，如果说接下来市场当中出现反弹，当然我认为这种可能性不大。因为房产税是非常耗市场的，在这样的情况下，房价在下跌，一手跌下去了，二手也在跟，这就在考验供应方的耐心。限购令在这里卡着，房价必然支撑性下降。

谈到佛山的限购令，佛山限购令，宋会雍表示，出来不到一天就收回了，是对中央调控底限的一种试探。在二三线推限购令的时候，住建部说不是强制的，有一些城市积极的就出了，现在有一些城市想翻悔，但是悔棋要看中央的意思。现在中央感受到了推限购令的压力，但是也不能让已经出来的往回退，这是中央的底限。同时也给市场带来很大的信号，第一个想让二三线城市已经限购的城市松开，这种希望基本上不大了。这样的情况下，开发商要重新进行调整，如果说这个市场两三年都有限购令存在，开发战略必须要进行很大的调整。

四季度楼市温和过渡 僵局一旦打开将有示范效应

谈及第四季度，宋会雍认为，第四季度从十月份开始，应该说起步是不旺的，虽然说展会上有很多人去看，因为他们对房价走势有很高的兴趣。从二手房来看，来的基本上都是真正想买房的。整个9月份以来，一直是维持在低谷的状态，过了国庆节也没有明显的回升，有一部分明显感觉到有一些回升，但是这些可能是被假期冲击的。所以整个市场需求并不是说挤在门槛上等待降价。基本上市场还是比较平淡的，他只是说有了事情了，扎堆来看，仅此而已。目前价格上来看，开发商投入的力量也比较大，所以我们觉得在接下来的市场当中，还是有机会比之前几个月稍微好一些。

“我觉得降价僵局一旦被打开，他有示范效应在，就会有更多的企业，会根据自己企业发展战略对旗下所有项目进行评估考量，先把阶段性的目标实现一下，这种情况我认为接下来会增多的。因此降价促销的项目会增多，整个第四季度还是会有一个相对比较平和的过渡。而要往明年看的话，到明年因为银行贷款下来了，这个问题很关键，明年上半年这个会有一个收缩，所以今年第四季度当中，只要有项目大幅度降价，我觉得就是一个很好的机会，因为你过了这个节点你要再过几个月了，就要到明年年中的情况了，5月份一过，来客量又不够，这些营销的东西又会推出来了，这是一个大致的节奏。