主题：房产低迷，上海人持房成本！！(转载)

为什么我们在中介处看到的房价,还是在天价,迟迟不下跌.买房人在观望，炒房人
本来就为赚的心态接盘的.房产降是一个过程，并不是一个突来的消息.人们都希望自己
的房买个好价，也不愿意第一个出头抛低房价.但因为高额的上海持房成本，一套100平
米，100万RMB（当时价）的每天持房成本是117元.再加上房贷的压力，必定要融资，高
买低卖在某个时期会到来.虽然挂牌房价未降，但目前为止上海房市真正成交价2万/平
米的房子已经下降5千/平米（即1万5平米左右).例如：朋友在卢湾买了套房：4月原挂
牌价格2.4万/平米，最终以1.7万/平米成交。
 商人其实是很理性的，但是商人的精明在于他能够把水搅混，让买他东西的人丧失
理性，让阿拉理清思路吧,不要再盲目。
 持有房子不是免费的，就象你用的电脑3年之后进垃圾堆一样，房子进垃圾堆的时
间理论上是70年，那么每年的损耗是多少，应该是一个非常简单的数字。一套100万的
一套房子，每年的持房成本是多少呢？
 其分为四个部分：
 第一部分：你的首付所损失的银行利息(你的首付永远也拿不出来了，所以其实比
最高的银行利息还要高，阿拉暂且按五年的3.6%算扣利息税为2.88%)；
 如果有能力其它渠道投资的人就是其它渠道的投资收益，假设你是银行，那么就是
贷款利率,按一年利率5.58%算。你首付30万的话，你每年损失的投资利息是8，640元
(银行)至16，740元(外面投资)。
 还有第二部分：你损失的是每年1/70的房产价值，如果阿拉仅按70年的房子使用期
寿命来算。那么100万的房产每年是14,286元。
 最后是第三部分：假设你用30年时间还清欠银行的70万元贷款，商业贷款利率为5.
31%。那么你在30年中总共付出利息为700,933元，将其平均分配在你70年的房子使用期
内，每年为10,013元
 第四部分 物业费：因为即使你将房子出租，名义上物业管理费仍然是房东的事
情。以1/平·月为例，就是 1200/套·年
 实际上至少有第五部分，装修的10万以上的大洋，阿拉就不计了。但是肯定也是逃
不掉的，而且10年后，就已经是垃圾。

 于是，阿拉按照较高来算，你为了住在一套100万的、70年后将成为垃圾的、每个
月还得为它交费、还得提心吊胆公司什么时候会换地址了……的一套房子里，每年的花
费是
 16，740 + 14,286 + 10,013 + 1,200 =42,239元
 投资损失 房子贬值 利息损失 物业管理费

 每月是3,520元！ 每天是117元！

 有两种方式可以收回这种投资：升值和出租
 如果不升值，那么每月租金至少应该是3,520元。如果不出租，那么每年升值应该
是42,239元，即6.03%,

 而出租的话，大家可以到自己的城市里面找一下没有装修的100万的房子能否租到
3,500？装修了的请自己把装修费打在里面按照10年装修折旧再算一下！
 而出售的话，阿拉知道新房每年的价格都在涨，因为新的出来寿命永远是70年，但
是旧房就不可能了，事实上最多水涨船高，而其绝对价值其实是每年下降1/70的。

 等到大家都明白了这个事情了，就会出现这样的结局：
 1)资金外逃 房价狂跌
 2)没有人愿意每年花42,239持有房产，如果价格也跌，那么租金每月3,520 每日
117 只是保本，
 3)如果有其它投资渠道，钱就会往其它地方跑
 4)象上海这样的大城市每天住房成本是117，不考虑交通成本，污染成本。如果在
郊区或者其它中小城市每月收入提高，住房成本相对也小，环境也好，那中心城市的人
排除文化上的因素就会向郊区或者其它城市跑。那么这个城市的区域就走向衰落，这就
是DOWNTOWN，而这个城市区域的衰落加速其房地产业的衰落，和房价的继续下跌。这样
的情况在很多的美国、欧洲的城市都曾经出现过，而且要注意的是，美国和欧洲的土地
使用权是永久的，或者是象征性的999年，而中国是70年。这样中国的持房成本实际上
要高过美国和欧洲。

 大家一起来分析吧，把罩在房价上面的迷雾揭开。
 
 有人说上海房价没跌 这个是表面
 有人说中介挂牌价格飞涨，试问有几比是成交？新楼盘遭冷场,沪房目前为止没跌
痕迹，但时间能改变这现状.
 上海房产资源少是现实，需要的人多也是事实.现在是心理战的时候，由卖方市
场转为买方市场.
 买房人在观望，卖方挂牌退房急脱手也在猛增.
 一方面手头有钱，一方面是有房，看谁能熬到最后.
 以上海人的个性，买涨不买跌，房价在某个时期会有小副下调.低端2手会比高端房
更加走俏，RMB升值在一定范围内也会影响房价.我觉得楼市想要稳定太难了,不是暴涨
就是暴跌.中国的人心理都是 "买涨不买跌"的想法，有了跌的迹象，但价格还如此居
高，上海人是绝对处于观望状态，绝对不会出手接盘.小涨必引起大涨,小跌也必引起暴
跌!! 
 2手房的交易成本上去了，这直接影响了自住购买者的购买决定，更多的人会去选
择小套的新楼盘。
 有人说上海是大都市，要象欧美发达地区和香港日本房价看齐，在说这句话的前提
是（上海可支配要提高，房价要看齐，人均GDP不该只是人家的十分之一）
 楼盘4月-5月的挂牌价应该乘以0.743就是合理的观望期价格.
 6月1日是炒房者关卡(5%税).
 7月1日是开发商关卡(支付银行风险贷款).
 所以每个开发商都有2-3个月的观望期抛盘融资,但若价格方面没有起色的话估计一
套也抛不了.上海房源目前有10万套在售.05年7月至年底势必会降价(幅度可能在
25%-67%).

分析得很有道理，但是现在的房价即还是涨的。