主题：《住宅建筑规范》考问小户型（转载）

   今年3月10日，国家建设部下发了《住宅建筑规范》征求意见稿。这是我国第一部从住宅的总体性能出发，为住宅建筑确定统一的基本技术要求，并且是全文强制执行的新规范。值得注意的是，这个建筑规范中的一些规定，对目前市场上方兴未艾的小户型亮起了红灯。目前这部建筑规范的征求意见已经结束，有消息称最快在上半年该规范就可能出台。届时，它的实施会使目前的小户型产品类型成为“绝响”？

    住宅有了强制性规定

    新《住宅建筑规范》到底有哪些规定对小户型形成制约？

    在《住宅建筑规范‖对“住宅基本性能要求”有许多原则性的规定，比如，要求“住宅套内空间应能满足生活起居的基本要求”；“住宅应满足人体健康所需的通风、日照和隔声的要求”。

    而根据这两条要求制订的具体规定中，要求每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照。其日照标准有两个，一是“大寒”日的日照时间，在福州这样的南方城市，从早上8点到下午4点，有效日照时间必须大于或等于3小时；在“冬至”日，从早上9点到下午3点，有效日照时间则必须大于或等于1小时。

    而在套内空间的要求上，则规定每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。其中厨房的最低限定面积为4平方米。并规定：“厨房应按炊事操作流程布置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等的位置。厨房地面应有防水构造措施。”“卧室、起居室（厅）、厨房应有外窗”。

    这就是说，今后凡是申报建设住宅项目的，必须符合这些强制性的规范；换言之，凡是不符合这些规范要求的建筑，将不被视为“住宅”。

    正是这些规定，击中了当前市场小户型的“软肋”。

    当前小户型哪里“违规”

    那么，当前市场小户型在哪些方面与《住宅建筑规范》发生“冲突”呢？重庆大学建筑设计院福州分院的吴昊院长对此做了详细的解释。

    吴昊院长说，目前福州市场上的小户型相当一部分是原来的写字楼或者“烂尾楼”改造的，因为这种先天性的缺陷，给“小户型”留下了许多不符合《住宅建筑规范》的地方。

    第一个主要的缺陷是现在流行的小户型大多数的日照不“达标”。因为现有的小户型不少是点状结构，内廊很多，有的房间朝向不是东就是西，这样的结构和朝向无法达到《住宅建筑规范》中对日照的要求。而要达到“每套住宅至少应有一个朝向获得日照”的要求，并且在日照时间上达到标准，只有朝南的房子才能做到。而现有的小户型至少有50%的房间无法获得标准的日照。

    第二个缺陷是现有的小户型往往没有独立的厨房。现有的小户型的厨房大多是设在进门的边上。与起居室或卧室连成一体，并不是一个独立的空间。吴昊院长说，事实上这类小户型在设计时并不是把这个位置当作厨房，而是大多设计成“开水间”。只不过开发商把它改造成厨房了，如果与《住宅建筑规范》相对照，则与《规范》“每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间，其中厨房的最低限定面积为4平方米”等规定不符。因为达不到这个标准，也就无法按照规范所要求的“厨房应按炊事操作流程布置炉灶、洗涤池、案台、排油烟机等的位置，厨房地面应有防水构造措施”进行设计。

    第三个缺陷是起居室或厨房往往没有外窗。纵观现有的小户型，许多起居室和厨房采光和通风是不理想的。原因就在于没有外窗。而《住宅建筑规范》却明确要求“卧室、起居室（厅）、厨房应有外窗”。

    吴昊院长认为，国家对于小套住宅的建设其实是支持的，因为它更适合许多普通老百姓的需求。但是国家对住宅的性能、功能和目标的基本技术要求有明确的规定，所以制订了《住宅建筑规范》强制性执行。即使是小套住宅，也要符合这些规范。而如果小户型因为其自身的缺陷无法符合《住宅建筑规范》的要求，将只能面临着被判“死刑”的命运。

    违规小户型“后患”颇多

    既然目前相当一部分的小户型结构和性能不合《住宅建筑规范》，那么也将意味着这部分小户型不能算作“住宅”了。这将给小户型带来怎样的市场变化呢？

    首先，不符合规范的小户型，只能算宿舍或公寓，而宿舍、公寓是纳入“公共建筑”的范畴。而从建筑成本来说，由于公共建筑和住宅的使用目的不同，技术要求也不同。比如和住宅相比，公共建筑的消防要求要高得多，成本就大大高于住宅。

    因为不符合规范的小户型不能算住宅了，其使用年限也与住宅不同，住宅的土地使用年限是70年，而公共建筑的使用年限是50年。

    同样的，因为不符合规范的小户型不能算住宅了，其贷款的条件也发生了变化。按现行的贷款政策，住宅贷款银行可提供至少7成的贷款，如果是公积金贷款，还可享受比商业贷款低的优惠，而如果是公共建筑贷款，这些优惠条件就无法享受，而且手续要麻烦得多。

    而对于想通过购房福州的外地人来说，由于不符合规范的小户型不能算住宅了，因此购买小户型也无法享受到户口安置的优惠。

    可以说，《住宅建筑规范》的出台，对小户型市场将形成颠覆性的变化。

    小户型市场何去何从

    据记者了解，今年是小户型的“丰产”年。福州今年将有7000套的小户型推上市场，加上原有在二手市场的产品，有将近10000套的小户型进入市场。而今年福州市正在加紧处理“烂尾楼”，相当一部分“烂尾楼”也将被改造成小户型，在建和即将上马的大约有3000多套。那么，如果《住宅建筑规范》在近期出台，将对小户型市场造成什么样的影响？

    业内人士认为，对于已经在市场上流通的小户型来说，因为已经按住宅项目报批通过了，当然是不会有大的影响。

    对于那些符合住宅建筑规范的小户型，当然也不会有影响。真正有影响的是那些在《住宅建筑规范》出台后，还未出笼的小户型。

    重庆大学建筑设计院福州分院的吴昊院长认为，那些原来是写字楼改造的小户型基本格局都已经确定了，很难改成住宅建筑规范要求的小户型住宅。对于这一类正在改造或准备改建的小户型，新规范是真正的“克星”。吴昊认为，按照去年建筑结构规范调整的做法，只要是还没有施工的，一律要先改正再施工。至于对小户型的界定以何为限，恐怕要等《住宅建筑规范》正式出台后，才会有一个相关的说法。

    新规范出来后，对已经出笼的小户型的市场会造成什么样的影响？业内人士有两种看法，一种认为，许多购房者知道小户型的规范后，可能会放弃目前不符合规范的小户型；另一种意见则相反，认为对现有在市场的小户型反而是利好，因为不合规范的小户型被取消住宅“称号”后，市场上的现有产品将成为稀有资源，“物以稀为贵”是颠扑不破的真理。

    但是，不管市场今后将向何方发展，有一点是确定无疑的，那就是对于消费者来说，随着《住宅建筑规范》的出台，人们将会重新认识小户型