主题：6月1日新政策的杀伤力

一直传言6月1日有新政策出台，果不其然，轰轰烈烈的房产新政准时出台，一下给广大群众带来冲击。
相对以往的纲领性为主的政策不同，这次政策主要集中在操作层面,即对价格,面积,时间,税率等细节因素有了明确的规定, 因而杀伤力也不同以往, 对已购房用户以及潜在用户具有明显的刺激.
就上海的房地产形势来看
在我看来,这次规定最显眼就是 环线价格政策. 坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。以往政策从不涉及到具体的价格指标,而这次价格之明确另人以外.更让人震撼的时,目前出台的价格和现有市场价格标准有较大差距,如此规定,必然对现有价格有一定冲击.
另外,两年内征收全额营业税,两年后普通住房免营业税,非普通住房收5%的差价.这一规定对市场的购买动机也有巨大作用.

按照上海的价格现状,外环左右7000平房米价格标准尚对市场影响不大,但内环和外环间控制在10000以内,则和现在房价有明显不同.目前上海内中环之间均价已经是 12300元了,如今规定10000元是普通住宅上限,必然对该区域内的市场价格施加压力.
那价格影响究竟会有多大呢,会不会整体价格大低,我们来仔细探讨一下 
现在 内中环,中外环之间有大量的楼盘在售,其中二手房也交易量巨大.如果新政规定, 普通方的标准为10000元,那绝大部分现有的中内环房,以及不少中外环房的交易将受到影响.

对普通自住户来说,肯定不会主动购买非标准房,因为非标准房的契税是3%,多1.5%,相当于1万多的价格差异.再考虑到销售的时候,同样非普通房受到歧视,所以可能影响还要加大.

对未购短线客户来说,影响力较大,两年内转让是全额5%营业税以及3%的契税,所以如果现在再想炒短线,那即使是购买普通房,转手交易的话光税收也需要1.5%+5%,加上其他费用,近10个点的费用是不可少的,而在目前市场上,短期内上涨可能性已经不大了,因此基本上遏制了短期再行为.

对已购短线客户来说,由于资金压力,急于出售,他们的下家只是可能两种,一种是自用顾客,一种是长期客.由于市场目前存在观望气象严重,所以短线客很难再提高价格,也很难让购买顾客愿意以更高价格购买.因此房价将可能进一步下跌,以弥补买家损失.
现在由于很难估计市场短线购房顾客的具体数量和比重,因此房价下跌幅度难以预计,但通常情况下,由于惯性以及政策的无形指引,下降幅度将超过实际影响.

对长期顾客来说,两年后,非普通房和普通房的区别只是差价的5%以及多1.5%的契税.因此相对于两年的资金使用价值,实际新政产生的差价并不大,关键看地区房产的总体价格走势.如果买家乐观估计上海价格两年后还可能较大幅度上涨,那还可能继续购买或者保留现有房产.

有以上的情况来看,这次新政的主要目的,不是想打击房价,而是想控制房价增长,因此个人感觉房价没有大幅度下降的动力.但由于重大的打击了短期行为,必然使房产市场的买方实力大大减少,同时也刺激了短期的卖方的抛盘行为,导致房地产价格会近一步下跌.而起由于房价市场预期的作用明显,因此实际作用还会更大.
个人估计会在现有基础上再下降5%-15%

房价短期下降基本上是一个主趋势,但从政府的种种措施来看,政府不会想让房产价格大幅度降低,毕竟政府要考虑保护经济以及不少已购房者的利益,所以这次政策初一看,很吓人,但仔细研究,实际影响力还值得琢磨.
上海想要买房,还是不轻松
老百姓们 还是需要努力赚钱呀.

房价会下跌是未来的趋势。