一般的研究者在评说中国房地产市场的竞争结构的时候，总是强调中国房地产业的市场上有3万多家企业在竞争，而且前十位的企业所占的市场份额不足10%，竞争性很充分。但是这样的分析忽略了房地产的不动产特性，社科院财贸所的况伟大博士表示，住宅作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说，开发商是有空间分布的，而不是集中于一点进行竞争。更为重要的是，空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。也就是说，住宅只能和其相邻的住宅进行竞争，而不能将所有的房子搬在一起进行竞争。例如，我们不能把南三环的房子搬到北三环与北三环的房子进行竞争，但我们可以将全国甚至全世界的电视放在一个商店里进行竞争。空间经济学将这种相邻企业之间的竞争称为环形竞争(competition on the circle)。因此，尽管中国住宅市场有3万余家开发商，但真正构成实质性竞争的只有周围少数几家开发商。
最新的统计数据显示，今年第一季度，我国35个大中城市房价平均上涨了7.7%。而房地产商急切地说，今年房价还要涨。
与此同时，生活在这些城市中的人，却有着太多的人因为买不起房而苦恼，太多的人因为不得不买那些价格近乎自己承受极限的房子而背上了沉重包袱。
当我们谈到居高不下的房价的时候，国内有两种基本观点：一种是成本决定论。也就是说，之所以房价居高不下，是因为成本居高不下。第二种是需求决定论。即，房价之所以居高不下，是因为需求居高不下。但是中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室学者们最新的研究却揭示了房价居高不下的深层次原因。
极度缺乏竞争性的市场结构
一般的研究者在评说中国房地产市场的竞争结构的时候，总是强调中国房地产业的市场上有3万多家企业在竞争，而且前十位的企业所占的市场份额不足10%，竞争性很充分。但是这样的分析忽略了房地产的不动产特性，社科院财贸所的况伟大博士表示，住宅作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。也就是说，开发商是有空间分布的，而不是集中于一点进行竞争。更为重要的是，空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。也就是说，住宅只能和其相邻的住宅进行竞争，而不能将所有的房子搬在一起进行竞争。例如，我们不能把南三环的房子搬到北三环与北三环的房子进行竞争，但我们可以将全国甚至全世界的电视放在一个商店里进行竞争。空间经济学将这种相邻企业之间的竞争称为环形竞争(competition on the circle)。因此，尽管中国住宅市场有3万余家开发商，但真正构成实质性竞争的只有周围少数几家开发商。
况伟大称，这样的环形竞争比垄断竞争更加缺乏竞争性，因为垄断竞争是某家企业与市场中所有剩余的企业进行竞争。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而环形竞争的开发商形成了寡头。他说，事实上，从研究结果来看，房价与市中心距离成反比，与开发商间距成正比。
高房价房地产商合谋的结果
“在垄断性极强的市场上，价格合谋是开发商的最优选择。”社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任王诚庆教授称，“1998年的房改使住宅需求进入‘个人购买’时代。消费者的需求约束成为开发商的主要约束。在消费者需求约束下，一旦新开发的商品房卖不掉，开发商的巨额投资就无法收回，形成巨大的沉淀成本。这样，开发商就无力开发下一个项目，甚至破产。正是由于害怕巨大的沉淀成本，开发商才希望合作，避免竞争，垄断市场。一旦商品房卖不掉，则开发商将血本无归。因此，巨大的沉淀成本使开发商不敢打价格战，从而为价格合谋创造了条件。”
他说，价格合谋是我国住宅市场的典型特征。而合谋方式则基本上是采取了价格领袖制的方式。也就是说，由第一家在该区域开发的开发商(领导者)首先定价，后来者跟随领导者的价格。统计数据显示，中国许多地区的房价(例如北京、上海、天津、杭州)都出现了逐年上涨的趋势。住宅业存在明显的价格刚性，这从侧面证明了价格合谋在中国住宅市场非常普遍。
在垄断下，开发商必然索取垄断高价，获取垄断利润。根据财贸所课题组的研究，事实上，房价已经严重偏离了边际成本。中国住宅市场近几年的勒纳指数(价格偏离边际成本的程度，用勒纳指数表示)均在0.4以上，这表明住宅市场的垄断性很强。另外，开发商的投资收益率也非常高。开发商总资本的收益率平均在20%以上，由于自有资本占总资本的比重不足20%，所以自有资本的收益率在100%以上。这也就是房地产业之所以被称为“暴利行业”的原因。
看得见的手越位与缺位
市场机制被称为看不见的手，而政府管制则被称为看得见的手，但是在我们的住宅市场上，看不见的手让我们为房地产商们提供着超额利润，而看得见的手，在这一市场上却存在着既越位又缺位的问题。况伟大称，政府的缺位表现在：一是政府没有对垄断进行管制。二是政府没有提供安居房这类具有社会保障性质的住房，而是将希望寄托在开发商身上。三是政府没有提供实物地租、房屋质量安全这类具有公共产品性质的产品。政府的越位表现在：一是限制中小企业进入住宅市场。这不仅扼杀了人们创业的激情，而且还大大降低了市场的竞争。二是人为地划分三个不同供应体系。实际上，提供何种产品是开发商根据市场自己决定的，而不是由政府决定的。政府的缺位与越位表明，政府没有正确处理好政府与市场的关系。
对于政府缺位的情况，况伟大表示，房改要有利于促进竞争、维护市场秩序。房改的市场化有利于国有企业改革以及树立消费者在市场中的权威。但因财政困难而“甩包袱”的房改有点急功近利。这将产生两方面的不良后果：一方面，政府忽视了市场秩序的维护。政府简单地认为，只要将住房问题交给市场，一切问题就解决了。另一方面，政府忽视了社会保障制度的建设。实际上，市场化程度越高，越需要建立和完善社会保障制度。
房价要怎样才可以降下来
对于如何把现在高昂的刚性房价降下来，王诚庆研究员认为，单靠政府或消费者从外面要求开发商节约成本，而不是依靠开发商本身为了在竞争中追求成本优势，降低房价只能是一句空话。在垄断条件下，即使将开发商的成本降为零，房价也不会为零，开发商也会索取一个垄断高价。只有开发商为自己，而不是为“别人(政府或消费者)”降低成本时，成本才能真正降下来，而离开了竞争机制，这一机制难以奏效。
况伟大认为要使房价降下来，首先，地方政府可以对当地的房价进行价格管制。为了克服开发商与政府之间信息的不对称，管制价格可采用“激励性机制”。以北京为例，政府可以首先制定一个较低的管制价格，例如3000元／平方米，成本低于这一价格水平的开发商当然无话可说，成本高于这一价格水平的开发商就会站出来讲实话，报出自己真实的成本，然后，政府根据开发商的平均成本，再加上一个平均利润就得出一个管制价格，例如4000元／平方米。这一管制价格就是一个合意的价格，成本高于这一管制价格的开发商自然会被淘汰，成本低于这一管制价格的开发商就会千方百计地降低成本，争取更大的利润。这样，开发商就会变得更有效率，资源就会配置到更有效率的开发商那里。需要指出的是，管制价格也不是一成不变的，而是要根据开发商的成本而不断地调整；另外，政府应比较管制成本与垄断成本，以此来决定是否采取管制。其次，政府应对土地和住宅开发许可证进行拍卖。同时，政府在拍卖时，应尽可能将大项目拆分成许多小项目，减小企业间距，在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围。最后，为了促进竞争，政府应增加住宅供给，以削弱开发商的垄断力量。
来源：经济日报