主题：乍暖还寒福州房市无“寒冬”——2006年福州房市探析与展望
- 发表于2007-01-10
“寒流”滚动，房价升幅减缓
今年，福州商品房均价呈逐步升高，高中有缓态势。一季度，市区商品房均价为4159元/平方米，比增20.73%；其中住宅3733元/平方米，比增19.9%；普通商品住宅（福州市标准，容积率1.0以上，单套面积140平方米以内，单价5500元/平方米以内）3348元/平方米，比增16.25%。二季度房价走高，据国家统计局数据显示，福州上半年房价比增9.8%，而这种涨幅还是按整个市场的均价计算的，如果走进“真实”市场，就会发现在市中心区等一些热点区域，新房的价格比三年前几乎翻了两倍。三季度有所变化，由于7、8两月历来是房地市交易淡季，加上《国六条》以后的市场买方观望情绪渐浓，市场较为低迷，房价也在徘徊。据统计，8月住宅均价为4237元/平方米，相对上月下降3.68%。其下跌主要原因是3000元/平方米以下的住宅交易量上升，其所占总成交量的比例由7月的10%，增加到28.6%。截至10月底，福州市区住宅均价4486元／平方米，同比增长17.1％，仍在缓中上升。
今年，福州商品房均价呈逐步升高，高中有缓态势。一季度，市区商品房均价为4159元/平方米，比增20.73%；其中住宅3733元/平方米，比增19.9%；普通商品住宅（福州市标准，容积率1.0以上，单套面积140平方米以内，单价5500元/平方米以内）3348元/平方米，比增16.25%。二季度房价走高，据国家统计局数据显示，福州上半年房价比增9.8%，而这种涨幅还是按整个市场的均价计算的，如果走进“真实”市场，就会发现在市中心区等一些热点区域，新房的价格比三年前几乎翻了两倍。三季度有所变化，由于7、8两月历来是房地市交易淡季，加上《国六条》以后的市场买方观望情绪渐浓，市场较为低迷，房价也在徘徊。据统计，8月住宅均价为4237元/平方米，相对上月下降3.68%。其下跌主要原因是3000元/平方米以下的住宅交易量上升，其所占总成交量的比例由7月的10%，增加到28.6%。截至10月底，福州市区住宅均价4486元／平方米，同比增长17.1％，仍在缓中上升。
- 发表于2007-01-10
“寒流”，不减土地招拍挂竞争热情
大家都知道，近年福州地价飙升已是不争的事实。今年，中央实施宏观调控后，尽管规划指标受政策限制等情况发生变化，但并不影响开发商拿地热情。今年1月，鼓楼湖东路北侧3.7亩地块以2850万元成交，楼面地价达7560元/平方米；3月，台江五一南路西侧不足4亩的地块成交价为2400万元，每次拍卖都创新高。而且还有“奇特”现象，那就是参拍的土地愈来愈集中少数实力雄厚开发商手中，特别是7月6日以后的3次土地拍卖，几乎集中在几个品牌开发商身上。据悉，今年福州市已实施招拍挂供应的土地达3989.74亩，比增59%。
“寒流”，紧缩了跌宕起伏的二手房交易
二手房是分流百姓住房需求的重要渠道，也是投机商品房，促使房价上涨的根源。随着《国六条》等政策出台，特别是6月1日起征收营业税，福州二手房市场开始出现连续三个多月的低谷，9月初才稍有好转。据统计，1—10月份，福州二手房交易总量为283.54万平方米，金额28.35亿元，分别比增12.3%和64.8%。占今年商品房交易总量的三分之一，其中住宅交易量为198.7万平方米，同比增长18.1%。据多家房产中介了解，其间，福州二手房市场除东区销量一度上扬外，其他各区的交易直线下滑，有些中介门店甚至一个月没有成交一套，这种现象到9月份才稍有变化。进入10、11月份，二手房的成交量才比8月上升了20%，其消费主体是拆迁户，成交价格则上涨平缓，均价在3200元/平方米左右。10月份普通住宅的二手房交易总额为47975万元，均价为3074元／㎡，相对于一手楼市的均价而言，这个价位还是比较实在的。据了解，下半年以来，福州二手房住宅交易有所降温，环比上半年回落了近8个百分点。
大家都知道，近年福州地价飙升已是不争的事实。今年，中央实施宏观调控后，尽管规划指标受政策限制等情况发生变化，但并不影响开发商拿地热情。今年1月，鼓楼湖东路北侧3.7亩地块以2850万元成交，楼面地价达7560元/平方米；3月，台江五一南路西侧不足4亩的地块成交价为2400万元，每次拍卖都创新高。而且还有“奇特”现象，那就是参拍的土地愈来愈集中少数实力雄厚开发商手中，特别是7月6日以后的3次土地拍卖，几乎集中在几个品牌开发商身上。据悉，今年福州市已实施招拍挂供应的土地达3989.74亩，比增59%。
“寒流”，紧缩了跌宕起伏的二手房交易
二手房是分流百姓住房需求的重要渠道，也是投机商品房，促使房价上涨的根源。随着《国六条》等政策出台，特别是6月1日起征收营业税，福州二手房市场开始出现连续三个多月的低谷，9月初才稍有好转。据统计，1—10月份，福州二手房交易总量为283.54万平方米，金额28.35亿元，分别比增12.3%和64.8%。占今年商品房交易总量的三分之一，其中住宅交易量为198.7万平方米，同比增长18.1%。据多家房产中介了解，其间，福州二手房市场除东区销量一度上扬外，其他各区的交易直线下滑，有些中介门店甚至一个月没有成交一套，这种现象到9月份才稍有变化。进入10、11月份，二手房的成交量才比8月上升了20%，其消费主体是拆迁户，成交价格则上涨平缓，均价在3200元/平方米左右。10月份普通住宅的二手房交易总额为47975万元，均价为3074元／㎡，相对于一手楼市的均价而言，这个价位还是比较实在的。据了解，下半年以来，福州二手房住宅交易有所降温，环比上半年回落了近8个百分点。
- 发表于2007-01-10
“寒流”促变，以“三房”满足保障用房需求
今年，福州市动工建设200万平方米的“三房” （指：经济适用房、限价房、廉租房），约占本年度商品房新开工面积的40%。“三房”的推出，为满足更多中低收入家庭住房需要的同时，也稀释了普通商品房的市场需求。
“寒流”滚滚，房价涨大，稳定之中更须关注
福州房市相对去年来说，运行基本稳定，但房价上涨颇大，仍是市场主要问题。据国家发改委、统计局数据显示，10月份全国70个大中城市房屋售价比涨5.4%，环比涨0.4%，福州仍达9.6%。究其原因：土地监管乏力，闲置土地严查难。约束机制尚欠完善，楼盘定价随意性大；在信贷方面，也有一些政策漏洞；人为“房荒”抬高房价，信息披露还存在问题等。笔者建议，政府应尽快出台地方实施细则，才能发挥各部门间的联动作用，使国家政策有效落实；必须跟踪土地开发进度，明确动工时间，对于存在有意拖延的开发企业，必须予以严惩；加大闲置土地的清理力度，引入社会监督机制；及时、准确公布土地和房地产交易出让信息；严格执行90平方米以下占70%以上的政策，并接受监督；对房产广告进行严格把关，保证其真实性；公布各区块，尤其是新区的空置率情况等，促进产业稳定健康发展。
看好明年，政策到位，乍暖还寒又一春
草木枯黄，房地产大起大落“寒冬”，不是调控的目的，平稳发展才是硬道理。2007年，福州房市总体运行趋势还是看好。虽然说2006年10月公布了《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划》，其间5年，福州市区要新建3070万平方米住房。2007年建设保障型住房项目23个，建筑面积253万平方米，约占年商品房建筑总面积的41%。笔者认为，2006年，福州旧城改造拆迁量大，其带来的被动需求惯性仍然很大，加上市中心区位环境、房型、质量及物业管理优良的精品楼盘房价的上涨等因素影响。预计2007年商品房价格与今年同比还会在继续上扬，若各项调控政策到位，房价上涨平均幅度会有所减弱在5-8%之间，而二手房价格随着一手房价格的稳定也将相对稳定。
今年，福州市动工建设200万平方米的“三房” （指：经济适用房、限价房、廉租房），约占本年度商品房新开工面积的40%。“三房”的推出，为满足更多中低收入家庭住房需要的同时，也稀释了普通商品房的市场需求。
“寒流”滚滚，房价涨大，稳定之中更须关注
福州房市相对去年来说，运行基本稳定，但房价上涨颇大，仍是市场主要问题。据国家发改委、统计局数据显示，10月份全国70个大中城市房屋售价比涨5.4%，环比涨0.4%，福州仍达9.6%。究其原因：土地监管乏力，闲置土地严查难。约束机制尚欠完善，楼盘定价随意性大；在信贷方面，也有一些政策漏洞；人为“房荒”抬高房价，信息披露还存在问题等。笔者建议，政府应尽快出台地方实施细则，才能发挥各部门间的联动作用，使国家政策有效落实；必须跟踪土地开发进度，明确动工时间，对于存在有意拖延的开发企业，必须予以严惩；加大闲置土地的清理力度，引入社会监督机制；及时、准确公布土地和房地产交易出让信息；严格执行90平方米以下占70%以上的政策，并接受监督；对房产广告进行严格把关，保证其真实性；公布各区块，尤其是新区的空置率情况等，促进产业稳定健康发展。
看好明年，政策到位，乍暖还寒又一春
草木枯黄，房地产大起大落“寒冬”，不是调控的目的，平稳发展才是硬道理。2007年，福州房市总体运行趋势还是看好。虽然说2006年10月公布了《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划》，其间5年，福州市区要新建3070万平方米住房。2007年建设保障型住房项目23个，建筑面积253万平方米，约占年商品房建筑总面积的41%。笔者认为，2006年，福州旧城改造拆迁量大，其带来的被动需求惯性仍然很大，加上市中心区位环境、房型、质量及物业管理优良的精品楼盘房价的上涨等因素影响。预计2007年商品房价格与今年同比还会在继续上扬，若各项调控政策到位，房价上涨平均幅度会有所减弱在5-8%之间，而二手房价格随着一手房价格的稳定也将相对稳定。
“寒流”袭来，投资步伐放缓
说起房地产投资，业内专家深有感触：从1998年—2005年底，福州房地产投资连续8年以年均增长25.69%的幅度向前推进。2002年投资突破100亿元大关，2004年突破200亿元大关，两年翻一番。今年投资步伐逐步放缓。据介绍，今年1月份，全市完成房地产投资6.81亿元，比增8.6%。3、4月份投资步伐加大，比增35%。5月以后，《国六条》等相关新政的出台，增幅有所放缓。10月，完成投资27.44亿元，比增23.6%。据有关部门统计，全年预计投资可达240亿元，比增18.3%，约占全社会固定资产投资的35%，投资规模占全省固定资产投资总量的37%。其中，完成商品住宅开发投资181亿元。开发投资增幅略高于全省平均水平，但明显低于前些年房地产投资增幅。今年投资增幅的着力点，主要表现在购买土地的资金增多,同比增长90.7%，而真正投入土地开发的投资同比减少了16.8%。在目前市场压力下，部分开发商资金较为困难，造成了开发投资增幅回落。