主题：房贷将加息 多类人不宜提前还贷

央行分别在今年2月9日、4月5日、7月6日加息。此前，绝大多数购房者在签订个人房贷合同时，都与银行约定贷款基准利率的调整时间为“次年1月1日”。也就是说，今年的3次加息将一次性在2012年1月的月供清单所对应的利率中得以体现。

对于今年2月9日，即央行年内首次加息日之前办理房贷业务的贷款者而言，下月起执行的新利率将是累计了今年3次加息后的利率，上涨了0.65个百分点，而二套房房贷客户面临的利率涨幅将超过0.715%，由此，贷款者所对应的贷款月供水涨船高。银行人士称，依此类推，今年2月9日至4月5日办理房贷业务的客户，2012年的基准利率将从6.60%上调到7.05%;4月6日至7月6日办理房贷业务的客户，基准利率将从6.80%上调到7.05%。

“我和老公的年终奖，加上今年的积蓄，凑个5万块钱提前还贷。”昆明的杜女士昨天一大早就到华山西路一家国有商业银行网点咨询提前还贷事宜，工作人员告诉她，每个星期二都可以申请提前还款。

工作人员为杜女士计算了一下，由于她在购房时享受到了7折优惠利率，她的月供从2900多元增加到3099元，“原来只是增加了100多元，这样看来也没有必要提前还款了，可以去做一些。”

工商银行云南省分行相关负责人介绍，虽然今年3次加息，但申请提前还贷的情况比较正常，没有出现蜂拥还贷的情况。

中信银行昆明分行理财师介绍，到2012年，许多客户的贷款利率将上调至最新标准，因此建议新老客户在还款日之前到各营业网点或通过网上银行查询打印变更利率后的还款计划表，确定最新还款金额，以免因利率上调导致还款金额不够，从而影响个人信用记录。

以50万元贷款20年，利率执行基准下浮15%、等额本息法计算，利率调整之前每月的月供金额约为3422.51元，在最后一次利率调整后，每月月供约为3579.99元。即3次加息后，月供总增加金额约为157.48元。同时，除去自2011年初至年底已经归还的贷款本息部分，月供实际增加额小于157.48元，对于普通购房者来说，月供增加带来的压力较小。

究竟哪些人适合提前还贷?中信银行昆明分行理财师表示，建议提前还款人群包括月供较高或具有一定现金流，具备提前还款能力的人群，“月供较高的客户群，大部分工作稳定、收入稳定，除月供之外，还有部分积蓄，对于这类客户，部分提前还款可减少月供压力，此外，月供减少的部分可再次形成储蓄。”

“不划算提前还款的人群是私营业主、二套房贷款客户。”这位理财师表示，对于私营业主来说，资金的需求量较大，且周转速度较快。若其提前还款，可能会在短期内造成资金紧张，周转速度放缓，如果再次出现资金需求，再贷款的资金成本较高;此外，作为私营业主，其的收益远高于贷款资金成本和购买理财产品的收益，因此不建议提前还款。

与首套住房多为刚性需求相比，二套住房贷款的购房原因多为改善现有住房条件，甚至出现了性需求。在现有经济形势下，昆明地区限购二套以上住房贷款，对于二套住房贷款客户，即使贷款结清，其个人征信记录上已经有两条记录，不能再申请个人住房贷款。对于此类客户，建议其将资金用于购买理财产品或留存成为储蓄，或者少量进行部分提前还款。

工行相关负责人建议，享受7折优惠利率的贷款者也不划算提前还款，“因为即使央行今年3次加息以后，这些房贷者在明年执行的利率也才4.935%，比现在5年期以上定期存款利率还要低。”

此外，等额本息还款到中期，房贷还款的所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大;采用等额本金还款，还款期超过1/3时，房贷者已还了一半的利息，此时选择提前还贷，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出;使用公积金贷款的人，因为公积金贷款是目前银行贷款利率最低的，因此没必要提前还贷。

中信银行理财师建议有房贷的客户，在期限和还款方式上，要结合自身净收入情况和机会。如果预计净收入增长较快，未来几年需求较少，则应适当缩短还贷期限。如果期限缩短至5年以内，贷款利率还会更低。例如“单双周供”还款方式，每月按照单周或者双周的频率还款，还款频，将会大大加快贷款本金的回流速度，实际归还的利息较少，比较适合月初领工资、月中领奖金的上班族。

对于资金进出比较频繁的个体经商户而言，比较适合选择还款和贷款比较灵活的个人贷款产品，以最大限度地节约利息支出。例如综合授信业务，这类产品一般是给予一定期限的授信额度，客户自主选择贷款或还款。虽然利率可能相对高些，但是能够随时还贷，将节约不少利息支出，而且能够随时获得贷款。

尤其需要提醒的是珍爱信用记录，享受贷款便利。有很多人由于平时工作比较忙，往往不注意还款的及时性，“其实，按期还款并且始终保持良好的个人信用记录变得越来越重要。现在征信系统已经全国联网，无论你到哪里，良好的个人信用记录将大受欢迎。如果一直保持良好的信用记录，在将来向银行再次申请贷款时，才有可能申请到最优惠的利率。”

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