主题：福州旧城拆迁补偿价格暴涨 引发“淘旧房热”

洪山园路拆迁、筑路机械厂地块拆迁、上下杭拆迁……近期，继上海新村、王庄旧区改造之后，福州市中心新一轮的旧城改造又拉开了序幕。和当年中心旧城改造所带来的巨大变化一样，迅速增加的补偿标准，立竿见影地对楼市的风向产生了巨大影响。

旧城拆迁补偿价格暴涨三年翻两倍多

“土豪，我们做朋友吧！”这几天，这样调侃式的留言，大量地出现在上杭路住户庄先生的微信里。即使是庄先生自己，也按捺不住激动。“以前，每次听到哪个同事家要拆迁了，大家都很羡慕，说要‘打土豪请吃饭’。没想到，这次自己也当上‘土豪’了！”

三年前的2010年3月，庄先生的同事在上海新村的旧房开始拆迁。当时私房合法建筑面积的房屋货币补偿金额为被拆迁房屋的合法建筑面积×（4339元/㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率）。这个在当时看起来很高的标准，现在一下子被比下去了。

此次，上下杭的私房货币补偿金额为被征收房屋的确权建筑面积×（9385元/㎡+被征收房屋重置价×成新率），是上海新村当时补偿价格的2.1倍。

实际上，不仅是上下杭，近期福州兴起的新一轮市中心旧城改造中，补偿标准都很高。

目前，鼓楼区洪山园路拆迁正在收尾。去年底到今年初，补偿标准出台时，由于市中心许久没有大规模拆迁，其标准引起了很大关注。随后出台的私房住宅补偿计价标准让不少人喜出望外：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（8146元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。

“我的门店当时有不少附近的实达公寓的房源，挂牌价还没有这些旧房子的补偿价高！”洪山园路附近某房产中介店的店长洪苗这样告诉记者。

紧接着，与洪山园路近在咫尺的筑路机械厂地块拆迁也启动了。记者获悉，该地块的货币补偿金额为被征收房屋的合法建筑面积×（9583元/㎡+被征收房屋重置价×成新率），也就是说，在差不多的位置，仅隔了几个月，拆迁补偿单价每平方米就上升了1437元，涨幅巨大。而这个补偿价格，实际上还高于上下杭的拆迁标准。

不算不知道，以上下杭为例，如果是一套框架结构、成新率为80%的私房，各种补贴加起来，最后的补偿价格为每平方米19025元。而目前福州市区内品质较好的普通二手房源，每平方米15000元差不多就能买到；即使是市区内一手高档住宅，均价也在每平方米21000元左右，楼层低一点的一手房源价格为每平方米19000元上下。因此，今年福州市中心拆迁的补偿价格，绝对是“史上最高”的。

补偿价格暴涨引“淘旧房热”再度发烧

暴涨的补偿价格，再度引得投资者们蠢蠢欲动。“这次洪山园路和筑路机械厂拆迁，有人真是赚了！”洪苗说，不同于早有风声的上下杭，洪山园和筑路机械厂拆迁此前很低调，所以之前的交易都是正常进行的。有的人每平方米只花了不到9000元的价格买下的房子，现在却能以翻倍的价格拿到补偿，“相比之下，炒商品房真是弱爆了！”

在业内看来，这次市中心的拆迁标准，将再度引发人们对市区旧房的热情。实际上，在2009年，福州楼市就掀起过一股旧房购买热潮。当时，从屏东到洋下再到上海新村，市区不少老居住区都传出即将拆迁的消息。“闽江北岸中央商务中心”拆迁补偿方案公布后，八成新框架房的拆迁补偿价格超过每平方米7000元的消息使得周边房价迅速大涨。洪苗说，当年9月，当业内传言闽江北岸将建商务中心时，周边小区的二手房售价已出现小幅攀升。消息证实后，周边数个小区的房价当月每平方米都大涨500元。

而从现在的情况看，补偿标准今非昔比，投资者的热情也到了另一个境界。“现在要动迁地段的旧房子才是最抢手的房源。一来旧房户型小、价格低，资金压力不大；二来旧房拆迁补偿价普遍高出实际市场价格一大截，拆迁时有钱可赚。”多家房产中介企业负责人说，现在福州房价确实不低，市区新房动辄每平方米2万元，投资潜力显然是有限的。相比之下，市中心大量年份较旧的房子的面积多在70平方米到80平方米之间，总价为100万元左右，相比新房便宜了太多，若遇到拆迁，利润空间也非常大。所以，很多人都转而购买这类房源。实际上，这类房子也是最好卖的。为了搜集此类房源，各中介也都不辞辛苦，因为一旦找到这类房源就一定能售出。

即使是受益的拆迁户们，由于尝到了甜头，也纷纷进行“再融资”：一些精明的拆迁户放弃回迁新房，利用货币补偿再次购买旧房，等待下次拆迁。

若为投资而购买旧房要注意防范潜在风险

在目前情况下，从“一买一拆”间获取差价，成了有丰厚利润的好机会。然而，任何事情都存在风险，投资旧房也是一样的。

“如果是自己住顺便投资，那无所谓，买市中心的房子肯定不亏。但要是专门为了投资而买旧房，甚至借钱购买，风险就会显现出来。”房产中介人士表示，旧城拆迁改造工程作为一项政府行为，不确定性太大，非常可能发生变故。由于局部地区的规划要服从于全市的规划，在这样的情况下，计划变更或即将拆迁项目暂时被搁置，都是正常现象；其次，拆迁进程受城市规划及拆迁户的个人因素影响较大，由于旧房住户的经济情况各不相同，他们在补偿要求方面也千差万别，一旦补偿所得无法满足其心理预期，很可能引发抵触情绪变成“钉子户”，严重影响拆迁进程；最后，房地产市场的动荡，会引发拆迁房价格的变化，而拆迁进程短的只要几个月，长的拖几年也常见，比如传言的洋下新村拆迁就拖了许久，足以让拆迁房及拆迁补偿面临贬值的风险。

所以，相关业内人士建议，若为投资而购买旧房，一定要及早进入，根据行情和风声预判哪些区域的二手房可能会被拆迁，然后寻找这个区域的旧房，以较低的价格介入。若等到拆迁公示或者规划出台，那么木已成舟，房子根本买不了。