主题：年底成交量上涨 榕楼市又迎旺市？

11月份，福州一手商品住宅成交2282套，成交面积273834.49平方米。与10月份相比，成交套数增加了184套，环比上涨8.77%。与去年同期相比，成交套数增加了1397套，同比上涨157.85%。而近期，不少楼盘加推或者开盘，去化都很不错，还有不少新盘在预约时就异常火爆。随着年终到来，福州楼市的这种热闹现象还将持续多久？淡季热销是否也预示着楼市开始上行？

需求释放年底再现旺市

记者：11月份，全国主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。同时，各主要城市新房签约量也均达到了年内的新高。在年底出现这种成交“翘尾”现象，主要原因是什么？

苏小斌：11月楼市出现翘尾行情，主要原因还在于中小房企为冲刺全年业绩而加大推量有关系。同时，对政策预期见底，使年末需求得到集体释放，让持币观望的购房者入市，从而推动市场成交热度持续攀升。

洪景辉：在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将是主导年末成交量上涨的主要推手。同时，在经历了调控波折后，对于有能力的购房者来说，由于近期股市低迷、货币贬值，民间资金又无新的投资渠道，房地产仍然会是他们选择的一个投资渠道。

记者：这段时间，福州市场很火爆，不仅新开盘的项目去化都很快，而且很多项目从预约时就很火爆，这是一种营造暖市的炒作还是楼市真的回暖？

洪景辉：对于购房者来说，这段时间福州开盘的这些项目，定价都比较合理。特别是临近年末，开发商为完成销售任务，还推出多种优惠策略，这对有购房需求的消费者来说是一个机会，因此很多人都会选择在这个时期出手。

苏小斌：福州市场其实一直都保持平稳的状态，不会像北上广一线城市那样有过大起大落的情况。但是今年有几个月出现销售旺季，走量比较快，特别是刚需产品，因此在年底的时候，刚需产品就比较稀缺。供应减少，需求增加，带动新一轮的旺销。

警惕反弹全面回暖尚早

记者：11月份的成交给开发商带来了一次意外的惊喜，进入12月，猛烈的成交势头是否能够持续？

苏小斌：对于2012年的最后一个月，很多已经预约蓄客一段时间的项目会纷纷开盘，预计在供应量增加的推动下，12月市场交易量应有望维持在11月的高点上。

洪景辉：这个势头能否持续，一是要看12月开盘的项目，刚需还是主要客群。二是要看开发商的定价，伴随着新项目新楼盘的低价入市，大大刺激观望了许久的楼市需求，价格亲民，产品性价比高，不愁没有市场。

记者：这是否预示着新一轮“购房潮”的到来？

洪景辉：福州市场一直保持着稳定发展的节奏，但是单从几个月成交量上涨就认为是楼市全面回暖、“购房潮”到来是太过片面的。在限购尚未取消、库存依然庞大的背景下，认定楼市全面回暖为时尚早，更谈不上出现新的“购房潮”。

苏小斌：是不是“购房潮”，还不能定论。虽然目前政策稳定，观望者也会选择入市，致使楼市成交量出现较大幅度上涨，但是开发商应该要冷静对待，避免房价暴涨，这与国家调控不符，势必会引发新一轮调控。

记者：这种“暖冬”现象会不会造成明年恐慌性购买的情况出现？

洪景辉：我不认为会因为楼市好转就会出现恐慌性购买，现在消费者都是比较理性的。之前，部分购房者可能会期待有更进一步的调控政策出台，因此放缓了购买计划。但是目前看来，调控政策方面并没有出现太大的变化，这让这一部分购房者不再等待而选择出手。

苏小斌：这段时间成交上涨，只是因为年终这一特殊的时间需求集体释放，其实市场基本处于动态平衡之中。现阶段市场集中供应，短期内供需失衡的情况还不会出现，因此，恐慌性购房并不存在。

看好后市稳中有升是主调

记者：经历了金九银十，以及11月的旺销，福州市场一直向好，而且房价也开始微涨，未来这个上涨趋势将会如何？

洪景辉：房价不会大起大落，回到一个合理的区间后，会缓慢上涨。同时，还要看开发商的理性定价和宏观调控的力度。特别是开发商应该保持理性，如果盲目拉升价格，有可能会引发进一步的调控措施出台。

苏小斌：福州楼市的潜在需求依旧庞大，在外部宏观经济的影响下，楼市下跌的空间几乎已经没有。调控不放松，明年房价就不会大涨，未来的房价还是取决于供求关系，受政策影响，未来房价会保持稳中有升的状态。

记者：今年，福州土地拍卖明显减少，这也预示接下来新开工的项目会大幅下降，这对明年市场会带来什么影响？

苏小斌：福州五城区今年推地比较少，而周边地区纷纷有一些地块出让，这也会导致明年五城区内新产品明显减少，从而推动周边地区的产品迅速走量和价格提升。

洪景辉：从福州库存量来看，其实还有一定的存量，供应潜力可有效满足需求，只是说新项目会比较少。而随着城市交通配套的完善，会不断带动周边地区逐渐成为热门板块。而主城区的项目由于位置稀缺性，价格将越来越坚挺。

记者：这段时间，不仅一线名企积极拿地，特别是北上广“地王”频出。福州本土开发商也加紧布局，这是否也说明开发商对后市看好，所以才会不断开始土地储备？

苏小斌：大房企的模范作用加上楼市复苏以及资金方面的缓解情况，使大家拿地的积极性明显上扬，这也说明房地产商对未来市场有更多乐观的期待。之前几次热销使开发商库存压力得到减轻，资金流动加快，去年储备的一些土地在明年也开始渐渐入市，届时市场热度将进一步升温。

洪景辉：上半年由于楼市的低位运行，不仅开发商拿地的热情冷却，土地的供应也显得有所欠缺。但是随着市场回暖、资金回笼加速的影响，福州下半年也增加了一些土地供应量，加上一些开发商因为发展需要在周边城市拿地，这都明显体现了目前楼市的发展状态。

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