主题：年底楼市现还贷潮 有三种情况不适合提前还贷

文小姐最近有点纠结，因为听说明年元旦过后房贷利率将按最新标准调整。辛苦了大半年，现在手头有点积蓄，是不是该用这笔钱提前还掉一部分房贷呢？

经过央行年内三次加息，从明年1月1日起，五年期以上贷款利率将升高至7.05%。还有不到两个月就要跨入新的一年，是否提前还贷，让房贷族心里打起了小九九。对此，市内银行业人士表示，是否提前还贷因人而异，此前享受七折利率优惠及通过公积金贷款的房贷族，完全没有必要提前还贷。

市内某银行工作人员表示，大多数市民不需急于提前还贷，一方面因为房贷是一笔相对较大的资金，并不是所有的住房贷款客户都有那么多的闲钱提前还款；另一方面，即便手头有一定的闲钱，现在投资渠道很多，不少人考虑与其提前还贷，还不如拿这笔钱进行投资理财。

就手头有了闲钱是否提前还贷的问题，记者采访了多位市民。其中张先生的回答最有意思也最具代表性。“普通老百姓能有几次机会从银行贷到款？手头有了闲钱去搞点投资，收益应该不会比支付的那点利息少吧？”

年中曾遇提前还贷小高潮

将近年底，市场上并没有出现市民提前还贷的高峰。银行业人士告诉记者，今年年中曾刮起一阵提前还贷的旋风，不少市民到银行提前还贷。

年中利率并没有调整，市民提前还贷为哪般？该工作人员表示，年中出现还贷小高潮，是因为风传珠三角将限购，部分市民担心中山出台像广州一样的限贷、限购政策，于是纷纷选择提前还贷过户，以便在限购政策出台之后不影响他们购买房屋。

“众所周知，中山人习惯投资房屋等不动产，如果真的出现限购政策，他们必须要未雨绸缪，提前动手。这是中山年中出现提前还贷高潮的原因。现在周边地区限购政策有所松动，持这一想法的市民越来越少。”

面对高企的银行贷款利率，以及随时可能出台的限购政策，还是有一些人选择提前还贷。提前还贷有没有什么讲究？业内人士表示，“等额本息还款方式，还款初期还款额中主要都是利息，本金较少。还款时间已经接近或者超过还款总年限的一半，就不要提前还款，因为绝大多数的利息已经还完。等额本金还款方式，如果还款时间已经超过贷款总年限的三分之一，也不建议提前还贷。因为这种方式是初期还款额较多，越往后每月还款额越少，所以当还款年限已经超过总年限的三分之一时，实际偿还的本金和利息差不多只有一半了，提前还贷意义不大。”

三种情况不适合提前还贷

1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行，收益要比提前还贷划算。这类客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的房贷政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人得不偿失。

2、等额本金还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多。从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别是年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目，如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于房贷利率，也没有必要选择提前还贷。

1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行，收益要比提前还贷划算。这类客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的房贷政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人得不偿失。