主题：房价走势取决于户籍人口？

老百姓现在茶余饭后最关切的话题是什么？是近段时间楼市交易量下跌，对吧，那房价呢？

我有些业内的朋友，都是第一线的工作人员，从他们各自公司楼盘的数据来看，沈阳房价确实没什么跌，所以大伙的观点都是比较一致的，也就是说交易量是大幅下挫的。但是房价，也不能说完全没有跌，就是跌得没那么爽快，和2008年时楼市量价齐跌的情况是不一样的，有点阴跌的感觉。

为什么会这样呢？2010年以来，政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中价格环比下降的有19个，同比下降的城市有5个。在价格下跌的城市中，环比价格涨幅均未跨越1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。这也是2009年以来，连续三个月出现了过半城市房价环比止涨，部分大型开发商在9月底就开始了采取实质性的措施，继率先举起20%的大旗之后，富力地产再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。9月25日，外资投行黑石集团将所持有的上海Channel one购物95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新发展有限公司，抛售了近15亿元的地产。

据悉，这是黑石集团首次从中国房地产中撤出，两天后，国际评级机构标准普尔发布研究报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将会加大。面对限购令和信贷紧缩双重夹击下的房企资金链，开发商的支撑力和供应力将会发生怎样的变化呢？

所以今天我就做一个分析，为什么房价只是小小的阴跌，而没有如市场所预期的大幅下跌。首先讲一个有趣的数据，2011年上半年的情况和2008年第二季度房价快速下跌的时候情况可以说是一模一样，以2008年第二季度为例，当时的增速，房地产增速是34%，可是五大核心城市呢，7%。因此，当时的状况为什么造成房地产几乎崩盘，就是由五个核心城市首先领跌，然后波及到其它地方二三线城市。今年上半年，情况有惊人类似，2011年上半年增速33%，以北京为例，从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。上海由2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，拿这个数据和2008年相比，又是从一线城市开始领跌造成整个房地产市场的下降。而这一次，房地产市场还供大于求。

按照这个说法的话，那应该是楼价快速下跌呀，可是现在只是小幅下跌，拿第二季度为例跟2010年比，只有14个城市第二季度比2010年下跌了11.1%，五个核心城市，只下跌了3.8%。整个成交价格并没有像我们所预期的大幅下挫，而且3.8%这个数字几乎可以忽略了。

以沈阳为例，我发现沈阳本地户籍的购买房子数量和之前相比只下跌7.1%，那是少的，也就是说沈阳从2008年到2010年，大概每一年成交的房子中，其中40%是一手房，60%是二手房。也就是说，如果说开发商想的话，它只有40%冲击效果，可是60%来自于谁呢，来自于二手房。我们沈阳限购令允许沈阳市户籍老百姓可以买两套房，二环以外，因此很多人还有能力再买第二套房，因此这整个需求并没有受到大幅打压，他还是可以买。买房需求没有呗完全的限制住，最多也就是二环以内的楼盘死翘翘呗，可是现在沈阳70%左右的楼盘都在二环以外的。

因此沈阳房价跌不跌得看二手房的价格，二手房价格跌不跌不是看地产商，要跌只在被限购那地方跌，二环内的话要看谁，要看60%这些有房子的老百姓，他们要不要跌。那我请问你，他们有什么意愿，除非像2008年一样整个信心崩溃，整个市场崩溃，他有可能大幅求售，可是我再请问你，如果目前没有像当时信心崩溃呢，我请问你，他有什么理由大幅。

举个例子，你有两套房的人，你要卖房，要，要赚钱，你想赚钱的话你会吗？如果只有一套房呢，你有什么理由去，你有房子了嘛，最多你不卖嘛，你有什么理由去大幅呢，所以为了赚钱也好，为了自己住房也好，你自己本身就有房地产，你根本没有什么理由大幅。

因此沈阳市房价能否继续上涨，它真正的动力在需要房子的外来人口，他们都是没房的。不像沈阳本地老百姓大多是有房的，因此房价要不要涨，也就是说沈阳房价上涨最大压力来自于非沈阳市居民的这些外来人口，其次才是想购买多套房以及投机者，但是现在限购了，这一批外来人口不准买房，立刻停止，因为最大的动力停止了。

结论，房价是否下降取决于户籍人口，房价是否上涨取决于非户籍人口，开发商只是打打边鼓，它冲击力是不大的。

另外2011年我发现从来没有发生过的一个现象，叫做有序地退出。2008年是没有的，是恐慌情况之下销售价格做跳楼状，导致房价大跌，而这次不是，这次是有秩序的逐渐退出。这是中国楼市一次真正意义上的整合，最后的结果就是，中小型地产商大量退出，土地资源慢慢都卖给这些大地产商，比如说，万科等等。举个例子，北京大龙地产以8.2亿元的价格把这个王府井西部会馆卖给开发商，而不是求售，还有包括中国恒天、南方工业、中机十院，把自己房地产部门都卖给其它开发商了，还有北京城建，它把它北京市的地产公司30%的股权，还有三亚的地产公司49%的股权挂牌求售，都卖掉了。以2011年上半年为例，万科买了十个项目，其中最大笔是三十亿元在广州的，新光城市花园。

如果这些地产商是有序的退出，而不是跳楼大甩卖的话，会是什么结果呢？那就是说一手楼盘价格就不会跌，比如说万科、招商、中海等等的，它有什么理由去跳楼卖，没什么理由啊。因此为什么没有发生地产商像2008年一样大甩卖的情况出现，就是因为地产商，中小地产商有序地退出慢慢实行重组，也就是卖给那个大型的专业的地产开发商。那么万科这种大企业一掌控之后，它不可能大幅的，在2008年干过一次傻事，它现在不会再干第二次。

为什么很多中小型地产开发商，它会出现问题呢？两个原因，第一个就是2010年2009年这个囤地太急，大面积的抢，抢这个心里激动的结果，花下了很多的资金去拿下了很多块地，这是最大问题。钱从哪里来，这个钱来源是贵的，来自于信托，地产信托基金，就随便举个例子，万科利息多少，在2009年的时候，它没怎么去拿地，就因为这个原因，因此它成本比较低，做的地产信托基金，5.9%。其它中小型地产公司呢，差不多12%到14%，以绿城为例，它会甚至会高达20%。那么这个资金的差距加重了中小型地产公司的负担，而且这些地产公司由于扩张过快，购买土地过于迅速、囤积过大，然后利息过高的结果，一旦碰到这次最严厉的