主题：低收入阶层的购房权利应如何保障？(转载)

2004年11月14日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》颁布，并从2005年1月1日起施行。其第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

 
这一规定很可能引发银行业对住房贷款可能催收困难的忧虑。因为若购房人无力甚至不愿归还贷款，只要能证明此房屋是其本人及家属生活所必需的居住用房，银行就不能拍卖抵债。

该规定施行后不到两个星期，深圳已经出现银行收紧房贷供应的传闻(详见本报今日相关报道)。如这一变化属实，将使非深圳户籍或家庭年收入低于8万元的购房人，面临严峻的局面。

深圳是一个典型的移民城市，非户籍人口占常住居民的绝大多数。他们中许多人已经决定在此长期定居，而住房是一个基本的条件。最近几年来，非户籍人口购买商品房的情况越来越普遍。而年收入8万元以下的家庭，在深圳也并非少数。

在原来的房贷政策下，他们以按揭方式购买自己的住房，并没有太大的问题。按照一般经验，中低收入家庭可用于支付房款的资金，合理和安全的比例在30%-40%左右。对于年收入5万到8万的家庭，每年可支付房款为1.5万-3万元。目前深圳关内两房(50-70平方米)和关外三房(85-110平方米)的中低价位住宅价格为每套30万-40万元，三成首付为9万-12万元，余款20年按揭，月均供款为1400-1900元左右。按照这一计算，中低收入家庭少则4年、多则6年，就有能力购买自己的住宅。而在无法获得按揭的情况下，即使房价保持稳定，他们也需要13-20年才能攒够购买一套最基本住宅的费用。

住房与食品一样，是一个家庭最基本的生活物资。虽然租房居住同样可以生活，但是从目前的现状来看，出租屋与自有住房，无论是房屋品质还是物业管理水准(尤其是居住安全)，仍然存在巨大的差距。让中低收入阶层尽快拥有自己的住房，无疑对于社会整体福利水准，影响极为深远。

也正是出于这种考虑，最高法院才出台了前述规定。这一规定可使因意外因素丧失经济能力的家庭免遭流离之苦。毫无疑问，制定这一制度安排是出于善意。但会遭遇此种情况的家庭毕竟是少数，如果由此产生的结果，是使得中低收入家庭都要经过三倍的等待时间，才能够住上自有房屋的话，相信这绝不是立法者愿意看到的情况。

而银行方面的安排更无可非议。住房贷款一直是银行最的业务之一，按揭购房者是他们的客户。作为商业机构，为了赢利他们是愿意承担一定风险的。如果他们收紧房贷供给，只能理解为对风险的预估，已经超过了他们的承受能力。出于安全顾虑而放弃商业机会，对于银行来说也属无奈之举。

制度是一连串的安排。从这一案例中，我们可以看出，合理的制度安排，绝非一蹴而就，它需要一个不断完善的过程。只有当各方的利益都得到妥善的照顾，这样的制度才能成熟、稳定，才能达致它本来的目的。

在目前的情况下，是否可以迅速找到改善的途径呢？其实是完全可能的。

从法律分析的角度看，最高法院的新规定并未创设新的法律制度。《民事诉讼法》223条规定：“人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品”。新规定只是将商品房明确列入了“生活必需品”而已。

但是在具体执行的时候，对这一规定完全可以作出能更有效保护银行利益的细节性解释。比如：“其所扶养家属”是否可以给出更为严格的限制？第二套以上的住房、价格过高的住房、人均居住面积过大的住房，是否应该列入“生活必需品”？银行在为负债者保留一定年限租房费用的前提下，是否可以要求拍卖商品房，并从拍卖所得中收回部分贷款？等等。

按揭购房者和银行之间存在着平等互利的契约关系，在银行的利益得不到切实保障的情况下，购房者的利益也不可能得到单方面的兑现。尤其对于中低收入阶层的人士来说，这一互利交易的机会极为珍贵。我们完全有理由相信，立法机构一定能体会到，保护最广大中低收入者的购房权利，才是最重要和最基本的社会正义。我们乐于看到，这一问题尽快得到妥善的解决。